Участок под рекреацию «с прицелом на апарты» у Финского залива на 1 линии Приморского шоссе в Зеленогорске

Земельный массив общей площадью 11.42 га под размещение рекреационных объектов в Курортном районе Санкт-Петербурга – на берегу Финского залива в Зеленогорске.

 

Расположение

 

Санкт-Петербург, Курортный район, город Зеленогорск, Приморское шоссе, д. 512

 

Правовая характеристика

 

1. Земельные участки

 

Общая площадь 11 земельных участков – 114 269 м² 

1. ЗУ площадью 40 936 м² 
   
   • вид права: собственность
   • на участке – здание бывшего продовольственного склада
2. ЗУ площадью 15 878 м²
   • вид права: аренда на 49 лет
3. ЗУ площадью 7 234 м²
   • вид права, собственность
   • на участке:
     • здание бывшего дома отдыха – площадь 1 672.8 м²
     • 4 беседки
4. ЗУ площадью 10 231 м²
   • вид права: собственность
5. ЗУ площадью 1 525 м²
   • вид права: аренда – на 49 лет
6. ЗУ площадью 28 645 м²: 
   • вид права: собственность
   • на участке:
     • здание (бывший непродовольственный склад 161.5 м² – не зарегистрирован
7. ЗУ площадью 5 253 м²:
   • вид права: собствность
   • на участке – здание (дача) площадью 152.6 м²
8. ЗУ площадью 2 061 м²
   • вид права: собствнность
   • на участке – здание (бывший спальный корпус дома отдыха) площадью 1 693.4 м²
9. ЗУ площадью 7 234 м²
   • вид права: собствнность
10. ЗУ площадью – 955 м²
    • вид права: аренда на срок 49 лет
11. ЗУ площадью 373 м²
    • вид права: аренда на срок 49 лет

Категория: земли населённых пунктов

Разрешённое использование: для 
рекреационных целей

Вид права:

• 9.55 га – в собственности
• 1.87 га – 
в аренде (49 лет)

 

2. Здания
 

Здания на территориии:

1. дом отдыха
   • площадь – 187 м²
2. здание бывшего спального корпуса дома отдыха:
   • площадь – 1 693 м²
3. 4 беседки – площадь каждой 7 м²

Все строения поставлены на кадастровый учёт и зарегистрированы в качестве объектов недвижимости.

 

Обременения/ограничения земельных участков

 

ЗОУИТ на земельных участках связаны:

• с наличием на участках инженерных сетей
• с наличием водного объекта на территории (3-й ручей):
  • вокруг отдельных частей ручья сформированы отдельные участки, входящие в состав ЗУ общей площадью 11.42 га 

1. Участок площадью 40 936 м²

1. единая зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности:
   • вид – ЗРЗ(38)26
2. охранная зона газораспределительной сети
3. водоохранная зона водного объекта
4. ПЗП водного объекта

2. Участок площадью 15 878 м²

1. зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности
   • единая зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности – ЗРЗ(38)26
2. водоохранная зона водного объекта – 4 469 м²
3. ПЗП водного объекта – 3 096 м² 
4. береговая полоса водного объекта – 3 096 м²
5. охранная зона газораспределительной сети

3. Участок площадью 7 234 м²

1. зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности – 7 234 м²
   • единая зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности – ЗРЗ(38)26
2. водоохранная зона водного объекта – 7 234 м²  
3. ПЗП водного объекта – 6 242 м²
4. береговая полоса водного объекта
5. охранная зона газораспределительной сети

4. Участок площадью 10 231 м²

1. охранная зона подстанций и других электротехнических сооружений – 322 м²
2. охранная зона кабельных линий электропередачи – 112 м²
3. охранная зона газораспределительной сети – 61 м²
4. водоохранная зона и ПЗП водного объекта
5. единая зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности – ЗРЗ(38)26

5. Участок площадью 1 525 м²

1. водоохранная зона водного объекта – 1 525 м²
   • единая зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности – ЗРЗ(38)26
2. ПЗП водного объекта – 1 061 м²
3. береговая полоса водного объекта – 1 061 м² 
4. ПЗП
5. охранная зона водопроводных сетей

6. Участок площадью 28 645 м²

1. зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности  28 645 м²
   • единая зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности – ЗРЗ(38)26
2. водоохранная зона водного объекта – 28 645 м²
3. ПЗП водного объекта  – 7 084 м²
4. береговая полоса водного объекта
5. охранная зона газораспределительной сети
6. охранная зона водопроводных сетей – 2 330 м²
7. охранная зона канализационных сетей – 2 331 м²

7. Участок площадью 5 253 м²

1. водоохранная зона водного объекта - 5 253 м²
2. ПЗП водного объекта – 4 300 м²
3. охранная зона канализационных сетей – 236 м²
4. охранная зона водопроводных сетей – 26 м²
5. охранная зона водопроводных сетей – 3 м²
6. зона регулирования застройки и хоз. деятельности

8. Участок площадью 2 061 м²

1. водоохранная зона водного объекта – 2 061 м²
2. зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности – 2 061 м²
   • единая зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности ЗРЗ(38)26 
3. ПЗП водного объекта – 834 м²
4. охранная зона газораспределительной сети
5. охранная зона водопроводных сетей – 3 м²

9. Участок площадью 1 178 м²

1. водоохранная зона водного объекта – 1 178 м²
2. зона регулирования застройки и хоз. деят-ти – 1 178 м²
3. ПЗП водного объекта – 1178 м²
4. береговая полоса водного объекта – 1 178 м²

10. Участок площадью 955 м²

1. водоохранная зона водного объекта – 955 м²
2. зона регулирования застройки и хоз. деят-ти – 955 м²
3. ПЗП водного объекта – 955 м²
4. береговая полоса водного объекта – 955 м²
5. охранная зона водопроводных сетей – 50 м²
6. охранная зона канализационных сетей – 9 м²

11. Участок площадью 373 м²

1. водоохранная зона водного объекта - 372 м²
2. ПЗП водного объекта – 327 м²
3. зона бечевника – 327 м²

 

Соответствие Генеральному плану и ПЗЗ

 

• функциональная зона – зона рекреационного назначения  Р3
• территориальная зона – ТР3-3:
  • зона рекреационного назначения – объектов санаторной деятельности с включением объектов инженерной инфраструктуры 

 

Градостроительный потенциал

 

Прежняя территориальная зона участков ТР3-2 была изменена на зону ТР3-3. Такие градостроительные преобразования коснулись большинства участков в Курортном районе.

В целях подготовки к планируемой реализации проекта рекреационного комплекса (апарт-отеля) необходимо решить задачу об изменении установленной территориальной зоны участков ТР3-3 на зону ТР3-2 – в порядке внесения изменений в ПЗЗ, а не путём внесения изменений в Генеральный план.

Инициатор внесения измененений в ПЗЗ в данном случае:

• или покупатель – по соответствующему договору с владельцем объекта
• или новый собственник объекта – после его приобретения

 

Ранее разработанная концепция застройки территории

 
В период отнесения участков к территориальной зоне ТР3-2 была разработана архитектурно-градостроительная концепция застройки территории апартаментами с включением оздоровительных объектов: 

1. три кластера корпусов апарт-отеля
2. спортивные объекты, СПА-центр
3. ресторан  

Функциональное зонирование территории предусматривало выделение следующих зон:

1. зона внешних общественных пространств
2. буферная зона
3. зона внутренних общественных пространств
4. зона инженерных объектов
5. зона апартаментов
6. зона ресторана
7. зона объекта спорта, СПА-зона (вспомогательные функции)
8. зона игровых и спортивных площадок

Под гостиничное обслуживание (апартаменты) планировалось использовать 3 земельных участка – с площадью застройки, составляющей 15% от площади каждого из них.
 

1. ЗУ площадью 19 548 м²

 

ТЭП

• площадь застройки – 2 932 м² 
• общая площадь зданий – 13 194 м² 
• площадь апартаментов – 10 819 м² 
  
  • количество мест в апартаментах – 515 
• этажность:
  
  • 4 этажа
  • частично – 5 этажей 
• высотность – 15 м
• площадь подземных гаражей – 0 
  • требуемое количество м/м – 45
• МОП – 2 375 м²
• требуемое озеленение – 11 729 м² 

 

2. ЗУ площадью 40 936 м² 

 

ТЭП

• площадь застройки – 6 140 м² 
• общая площадь зданий – 28 738 м² 
• площадь апартаментов – 20 844 м²
  
  • количество мест в апартаментах – 992
• этажность:
  
  • 4 этажа
  • частично – 5 этажей
• высотность – 15 м 
• площадь подземных гаражей – 3 318 м²
  
  • требуемое количество м/м – 83
• МОП – 4 576 м²
• требуемое озеленение – 24 562 м²

 
3. ЗУ площадью 28 645 м²

 

ТЭП

• площадь застройки – 4 297 м² 
• общая площадь зданий – 19 240 м²  
• площадь апартаментов – 14 587 м²
  • количество мест в апартаментах – 694 
• этажность:
  
  • 4 этажа
  • частично – 5 этажей 
• высотность – 15 м
• площадь подземных гаражей – 1 451 м²
  • требуемое количество м/м – 59  
• МОП – 3 202 м²
• требуемое озеленение – 11 787 м²

 

Обобщённые ТЭП по апартаментам

 

• площадь застройки – 13 369 м²
• общая площадь строений – 61 172 м²
• площадь апартаментов – 46 250 м²
  • количество мест в апартаментах – 2 201
• МОП – 10 153 м² 
• площадь подземных гаражей – 4 769 м²
  • требуемое количество м/м – 187
• требуемое озеленение – 53 478 м²

 

ТЭП ОКС «спортивный объект, СПА-центр»

 

• площадь ЗУ – 15 878 м²
• площадь застройки – 2 382 м²
• общая площадь здания – 3 560 м²
• этажность – 2
• высотность – 15 м
• требуемое количество м/м – 22
• требуемое озеленение – 6 351 м²

 

ТЭП ОКС «ресторан»

 

• площадь ЗУ – 5 253  м²
• площадь застройки – 788 м²
• общая площадь здания – 1 280 м²
• этажность – 2
• высотность – 8 м
• требуемое озеленение – 394 м² 

 

Особенности

 

• Участок расположен в одном из самых престижных и популярных мест загородного отдыха жителей Санкт-Петербурга:
  • на 1 линии Приморского шоссе
  • на границе Комарово и Зеленогорска
  • на 1 линии Финского залива
  • в сложившейся рекреационной зоне
  • в окружении лесопарков и объектов санаторно-курортного назначения
• Выход к берегу Финского залива:
  • собственный пляж
• Уникальный ландшафт:
  • на участке полностью сохранены сосны и ели
  • несколько групп деревьев подлежат сохранению
• Периметр территории огорожен и охраняется.
• Два въезда на территорию:
  
  • с Приморского шоссе и со стороны улицы Танкистов
  • въезды оборудованы воротами и постами охраны
• По всей территории выполнена мелиорация.

Территория подготовлена для строительства объектов рекреационного назначения и обеспечена инженерными коммуникациями.

 

Коммуникации

 

1. Полная обеспеченность инженерными коммуникациями и дорожной сетью.
2. Вся инфраструктура в рабочем состоянии.

Заключены договоры с энергоснабжающими организациями на обслуживание сетей:

• электроснабжение

  • разрешённая мощность – 120 кВА
  • ТП на территории – может быть реконструирована
• газоснабжение

  • мощность– 27 000 м³/год
  • собственный газопровод
  • ГРЩ на 
границе участка
• водоснабжение

  • собственная сеть водоснабжения от 
водораспределительной сети Зеленогорска
  • установлены 4 гидранта – для пожаротушения
• водоотведение
  • система водоотведения на всей территории
  • оборудованы система дренажа и водосброс
• отопление

  • собственная котельная
  • мощность 2 х 40 кВт

 

Перспективы строительства апартаментов в Курортном районе

 

Предложенный к продаже объект обладает высокой инвестиционной привлекательностью, обусловленной, кроме престижной локации и инженерной оснащённости, следующими объективными факторами:

• жёсткая конкуренция строительных компаний
• дефицит в Санкт-Петербурге свободных земель под застройку в традиционных локациях
• сложности строительства в центральных районах города
• выигрышная позиция апартаментов за счёт более низкой цены, удачного расположения и предлагаемых инфраструктурных опций
• активный рост рынка апартаментов в Петербурге, обусловленный потребительской востребованностью

Формат загородных апартаментов интересен по ряду причин: 

• покупательский выбор в пользу апартаментов
• цена квадратного метра
• разнообразие целей приобретения:
  • в качестве городского жилья
  • в качестве «квартиры выходного дня» в зелёном пригороде
  • аренда для нового вида времяпрепровождения – делового туризма (bleisure, то есть business + leisure):
    1. удалённая работа без отрыва от отдыха
    2. рабочая поездка с последующими днями отдыха
    3. bleisure-путешествия с семьёй или без семьи – деловые поездки, совмещённые с отпуском

Строительство апарт-отелей в Курортном районе

С 2020 года в Курортном районе в продаже находились:

• «Апартамент-отель в Зеленогорске» (строительная компания«Стрела» СПб)
• ЖК «Мариоки» и апартаменты «Морская Ривьера» (строительный холдинг «Сенатор»)
• стоимость квадратного метра в апарт-комплексах доходила до 281.4 тыс. руб.  

Ранее в Курортном районе были реализованы проекты:

• апарт-комплекс «Первая Линия» в Комарово (ГК «Пионер»)
• ЖК «Русские сезоны» на территории Сестрорецкого курорта (Группа RBI)
• две очереди апарт-комплекса «Светлый мир «Внутри»» в Дюнах (компания Seven Suns Development) 

В I квартале 2024 года в Сестрорецке компания «Element Development» планирует полную реализацию проекта малоэтажного комплекса апартаментов бизнес-класса «Bereg. Курортный» в непосредственной близости от побережья Финского залива. Стоимость квадратного метра в комплексе начинается от 200 тыс. руб. 

 

Условия сделки

 

1. продажа юридического лица (ООО)
2. единовременный платёж:
   • с принципиальной возможностью рассрочки платежа на небольшой срок 

 

  
Предоставление дополнительной информации, организация встречи с собственником объекта – по официальной заявке