Недвижимость и участки в Ленинградской области

поиск недвижимости  объекты на картеразместить свой объект  заявка на юр. консультацию  рекламодателям

Главная > Юридическая консультация > Ответы на частые вопросы (FAQ) > Расхождение при межевании уточнённой площади земельного участка с площадью по правоустанавливающим документам на этот участок

Расхождение при межевании уточнённой площади земельного участка с площадью по правоустанавливающим документам на этот участок




Наиболее существенными характеристиками любого земельного участка, которые определяются как уникальные и позволяют однозначно определить этот участок как объект недвижимости, являются местоположение границ и площадь.

Об этом гласят требования Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» (п.1 ст. 7 , закон №221-ФЗ от 24.07.2007 г.). 

Нередко возникающая необходимость уточнения местоположения границ и площади земельных участков обусловлена следующими причинами: 

1. Имеющиеся кадастровые сведения о земельном участке не соответствуют нормативным требованиям к описанию местоположения границ земельных участков ( п.3 ст.25  и  п.4 ст.27 Закона о кадастре).

При уточнении местоположения границ земельных участков зачастую фактическая площадь земельного участка, установленная при межевании, не соответствует площади земельного участка, указанной в правоустанавливающих документах на этот участок.

Такие расхождения могут быть как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения площади земельного участка по сравнению со сведениями в документах на него. 

Уточнённая площадь земельного участка не должна быть больше площади участка, отражённой в документах и государственном кадастре или акте органа местного самоуправления на величину, большую предельного минимального размера земельного участка.

Минимальный размер земельного участка определяют исходя из п. 1 ст. 33 ЗК РФ:

предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства устанавливаются законами субъектов РФ,

а для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства — нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Предельные минимальные размеры земельных участков, установленные для земель соответствующего целевого назначения в Ленинградской области

(областной закон № 83–оз от 29.10.2003 г. с изменениями на 15.05.2012 г.)

Целевое назначение     

 

Предельный размер земельного участка,

min    

Предельный размер земельного участка,

max

Крестьянское (фермерское) хозяйство  

                  1га

    общей площади

             50 га

сельскохозяйственных угодий

 

Для садоводства

 

                0.06 га

 

               0.10 га

 

Дачное строительство

 

                 0.06 га 

 

                0.20 га 

 

 

Для огородничества

 

  

 

                0.01 га

 

 

 

 

 

                 0.10 га

Для ведения животноводства

 

 

                 0.01 га

 

                  5 га

Рекомендуемые предельные размеры земельных участков, предоставляемых для ведения личного подсобного хозяйства(ЛПХ) и индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в Ленинградской области 

Целевое назначение     

 

Предельный размер земельного участка,

min    

Предельный размер земельного участка,

max 

ЛПХ в сельской местности

            0.1 га

             0.50 га

Индивидуальное жилищное строительство:

А) в городах и рабочих посёлках;

Б)  в сельской местности

 

            0.03 га

 

            0.06 га

 

             0.12 га

 

             0.25 га

 

 

 

Предельные минимальные размеры земельных участков, установленные для земель соответствующего целевого назначения в Санкт-Петербурге (Закон Санкт-Петербурга от 18 июля 2007 года N 397-74):

S min  = 300 м  = 3 сот = 0.03га - для участков ИЖС;  

S min  = 600 м = 6 сот.= 0.06 га – для участков для ведения дачного хозяйства;

S min  = 200  м2   = 2 сот. = 0.02 га - для садоводческих участков;

S min  = 18 м2  - для индивидуальных гаражей;

S min  = 5 м2 -  для размещения временных объектов мелкорозничной торговли, общественного питания и бытового обслуживания без права возведения на данных земельных участках объектов недвижимого имущества. 

В каких пределах возможно расхождение площадей земельного участка, указанных в правоустанавливающем документе и на кадастровом плане

  • Если уточнённая площадь земельного участка оказалась больше, чем по документам, то земельный участок можно зарегистрировать , если:

уточн. <  (S по док-там  S min) ,                    

  • Если уточнённая площадь земельного участка оказалась меньше, чем по документам, то то земельный участок можно зарегистрировать , если:

уточн. > (S по док-там  S min) ,    

где  S min  -  предельный минимальный размер земельного участка, установленный для земель соответствующего целевого назначения.

Пример 1 

По  наследству  на садоводческий земельный участок в Ленинградской области значатся  6 соток, а на новом плане площадь участка составляет 12 соток.

Sфакт. = 12 сот.

S по док-там  = 6 сот. 

S факт.. > S по док-там

S min  = 500  м2  - для садоводческих участков  в Ленинградской области 

уточн. <  (S по док-там  + S min) = 6 сот. + 5 сот. = 11 сот.

Sфакт. > S уточн.

Следовательно, поскольку кадастровый план является обязательным приложением к правоустанавливающему документу, представляемому для государственной регистрации прав, то при наличии расхождения площадей на плане и в документе регистрирующий орган вправе полагать, что представлен план не того объекта, на который заявляются права, и отказать в регистрации.

Пример 2

Согласно акту органа местного самоуправления, гражданину в Санкт-Петербурге предоставлялось в собственность для строительства индивидуального дома 12 соток., а на новом плане площадь участка составляет 9 соток. 

Sфакт. = 9 сот.

S по док-там  = 12 сот.

S по док-там. >  Sфакт

S min  = 300 м (0.03га) – для  участков ИЖС в Санкт-Петербурге

уточн.   (S по док-там  - S min) = 12 сот. - 3 сот. = 9 сот.

Sфакт. = S уточн. ,

то есть не превышает  уточнённой площади земельного участка. Такой земельный участок подлежит регистрации. 

  • Если предельный минимальный размер земельных участков соотвествующего назначения (ИЖС, садовый, для ведения дачного хозяйства и т.д.) не установлен,  

уточнённая площадь земельного участка не дольша быть больше , чем на 10% площади земельного участка по документам (сведениям в государственном кадастре недвижимости) . Требования ч.1 п.5 ст.27 Закона о кадастре: 

уточн. < ( S по док-там  + 0.1 х  S по док-там )  .

:-)) По поводу 10%... При подготовке данной статьи автору попалась и понравилась переписка на одном из интернет-форумов специалистов-геодезистов, советующихся друг с другом по проблемам расхождения площадей земельных участков :

"Допустимая погрешность площади земельного участка является простой функцией погрешности выполненных Вами сегодня определений координат характеристических точек Мt и только. Измеряете, ну очень точно, - до миллиметров, - дельта Р (погрешность) будет очень маленькой... Грубовато измеряете - будет побольше.

Но !!!  Какая же может быть связь между Вашей сегодняшней старательностью в измерениях и площадью по документам, прописанной уверенной рукой работника уездного отдела Наркомзема члена ВКП(б) Иванова И.И. в "Акте на вечное пользование землей", выданном в 1938 г. колхозу "Путь к разрухе"??

А вот нынешний законодатель долго думал в этом направлении, и пока остановился на предельно ясной норме: “Допускаю "кадастрово-рейдерский прихват" на 10% в большую, чем по документам, сторону, ну, а в меньшую.. - хоть до нуля !!!  И дельта по Р здесь  - не указ!” :-))

  • Для случаев, когда   сведения о местоположении границ земельного участка отсутствуют как в государственном кадастре недвижимости, так и в правоустанавливащем документе на земельный участок, и земельный участок используется 15 и более лет, а также нет претензий со стороны соседствующих  собственников и/или пользователей земельных  участков, границы земельного участка определяются и закрепляются по результатам межевания и согласования границ   по фактическому использованию.

Нередкими становится и судебный способ разрешения проблемы расхождения фактической площади земельного участка с площадью, указанной в правоустанавливающем документе. Пример можно посмотреть здесь.

Полезно ознакомиться и с этим

Для тех, кого интересует возможность увеличения площади земельных участков для ИЖС, ЛПХ, садоводства, огродничества, находящихся в собственности, полезно ознакомиться с порядком оформления прирезок, представленном на странице портала "Земельный Вопрос".

С 1 января 2018 года в кадастровом паспорте должны быть зафиксированы точные границы участка, поскольку купить, продать, заложить или подарить землю без точного описания границ будет попросту невозможно. Так регламентировано поправками к Земельному кодексу. А тотальная ревизия границ по инициативе муниципалитетов началась с 1 июня 2015 г.

Уточнить статус своей земли и границы можно на публичной кадастровой карте. Как получить необходимые сведения по имеющейся информации - кадастровому номеру или адресу участка, помогут советы, представленные здесь.

С 1 марта 2015 года вступил в силу новый Федеральный закон "О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ" (N 171-ФЗ "от 23.06.2014 г.), в соответствии с которым, частности, упрощена процедура выкупа земельных участков у муниципалитетов.

Ознакомиться с основными положениями закона можно здесь.

В отношении регистрации домов, бань, гаражей и других построек на земельных участках, находящихся в собственности граждан, улучшит ситуацию новая дачная амнистия.




Заявка на юридическую консультацию



звонки принимаются
в рабочие дни
с 10:00 до 18:00 Мск Оставьте телефон, мы Вам перезвоним.



открыть карту




Показать заявки