Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) – объективный информатор о возможностях застройки участков и реконструкции капитальных объектов

Содержание

1. ГПЗУ – это градостроительная картина земельного участка
2. Значение ГПЗУ при строительстве частных жилых домов
3. Требования к содержанию ГПЗУ. Состав сведений и материалов 
4. Заявление на получение ГПЗУ
5. Порядок подготовки ГПЗУ
6. Срок действия ГПЗУ

 

1. ГПЗУ – это градостроительная картина земельного участка

 

При освоении земельного участка без его градостроительного плана обойтись практически невозможно. Ведь именно он даёт ответ на вопрос о том, можно ли на участке возвести объект с запланированными характеристиками. Органы власти через ГПЗУ информируют застройщика о строительных характеристиках участка и установленных в отношении него ограничениях.

Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) – объективно полезный  документ. Его сведения помогают определить с высокой точностью определить:

• место расположения будущего или существующего объекта
• допустимое расположения построек с учётом технических требований к ним
• расстояние до ближайших объектов капитального строительства и проложенных сетей:
  
  • трубопроводов
  • ЛЭП
  • прочих коммуникаций

В масштабной по объёму градостроительной документации:

• материалы градостроительного зонирования территорий поселений
• проект планировки и проект межевания территории (ППТ и ПМ) поселений и кварталов (микрорайонов)

градостроительный план земельного участка – самый «маленький элемент». Он хотя и выведен из числа документов по планировке территории, но насыщен информацией о градостроительной ситуации надела.

Из названия документа понятно, что ГПЗУ содержит градостроительные сведения только об одном конкретном участке, а не об иной большей или меньшей территории. Информация ГПЗУ необходима застройщикам любых ЗУ, на которых разрешено строительство капитальных объектов. 

Градостроительный план содержит данные о параметрах участка, которые будут использоваться:

• на стадии проектных работ
• при получении разрешений на строительство/реконструкцию ОКС 

Применительно к конкретному земельному участку ГПЗУ представляет собой выписку из документов, материалов территориального планирования. В их числе следующие:

• правила землепользования и застройки поселения (ПЗЗ)
• ППТ и ПМ территории квартала (микрорайона)
• нормативы градостроительного проектирования
• сведения, содержащиеся:
  • в ЕГРН
  • в федеральной ГИС территориального планирования
  • в ГИС обеспечения градостроительной деятельности
• сведения о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства (ОКС) к сетям инженерно-технического обеспечения
• информация о строительных характеристиках ЗУ, предназначенного для застройки, и имеющихся строительных ограничениях

По столь веским причинам ГПЗУ был и остаётся «бесценным помощником» застройщиков при решения ими главных задач:

 

2. Значение ГПЗУ при строительстве частных жилых домов

 

Градостроительное законодательство (статья 57.3 ГрК РФ) исключило обязательность подготовки ГПЗУ, разработки и согласования проекта ОКС, получения РНС перед началом стройки или реконструкции:

• индивидуальных жилых домов
• садовых домов

а федеральные законы (№ 340-ФЗ от 03.08.2018, № 404-ФЗ от 08.12.2020, №478-ФЗ от 30.12.2021) установили и последовательно упрощали порядок регистрации таких объектов по «дачной амнистии»:

• без направления в администрацию уведомлений от собственников ЗУ о намерении возвести дом, а также уведомлений о завершении его строительства
• с представлением в Росреестр:
  • технического плана дома
  • декларации, содержащей описание строения, которую нужно приложить к  техплану
  • документа, подтверждающего право собственности на землю

Игнорировать, тем не менее, роль ГПЗУ при подготовке к строительству и делать поспешные выводы о его никчемности не стоит. Можно только посетовать о том, что ГПЗУ перестал быть обязательным документом, иначе собственники ЗУ не совершили бы свои ошибки при строительстве.

Не каждый застройщик частного жилого дома обладает достаточной компетенцией для досконального изучения требований к застройке участка, которые никто не отменял. Их нарушение может стать законным основанием для неприятного вердикта Росреестра – отказа в постановке строения на государственный учёт и регистрации сведений о нём в ЕГРН.
 
Не имея на руках ГПЗУ при подготовке к строительству, нужно быть уверенным в своём знании тех требований, что установлены ПЗЗ поселения, строительными нормативами, законами в области охраны природных объектов и т.д.:

• к размещению дома/ОКС на участке, то есть к определению «пятна застройки», – с учётом:
  • минимальных отступов от границ ЗУ, в пределах которых разрешается строительство
  • границ охранных зон или ЗОУИТ, действующих на ЗУ или только на части территории ЗУ
  • границ сервитутов, которые, возможно, установлены для доступа к соседнему участку
  • «красных линий», отсекающих территории общего пользования (улицы, бульвары, скверы) или границы территорий, занятые линейными объектами, от попадания в них дома/ОКС, хозяйственной постройки или ограждения участка
  • нормативных технических регламентов в сфере градостроительства
• по соблюдению градостроительного регламента территориальной зоны ПЗЗ, в границах которой расположен участок строительства, – например, предельных параметров разрешённого строительства:
  • количество этажей
  • предельная высота зданий
  • максимальный процент застройки
• по соблюдению противопожарных требований, требований охраны окружающей среды
• других требований, которые невозможно узнать, пользуясь только выпиской из ЕГРН о характеристиках ЗУ   

Краткое перечисление требований – только часть сведений, включаемых в ГПЗУ, раскрывающих порядок их исполнения. Этот факт более чем убеждает, что ГПЗУ – тот документ, который обеспечит застройщику исключение ошибок при подготовке к строительству капитального объекта.
 

 

3. Требования к содержанию ГПЗУ

 

Сведения, включаемых в ГПЗУ, регламентированы статьей 57.3 ГрК РФ. 

Материалы ГПЗУ готовятся по форме, утверждённой Приказом Минстроя России №741/пр от 25.04.2017. 

Каждый ГПЗУ регистрируется с присвоением ему идентификационного номера.  

 

Состав сведений и материалов ГПЗУ

 

1. реквизиты ППТ и (или) ПМ территории:
   • в случае, если ЗУ расположен в границах территории, в отношении которой утверждены ППТ и (или) ПМ территории
2. информация:
   
   • о границах ЗУ
   • о кадастровом номере ЗУ (при его наличии)
   • или о границах образуемого ЗУ:
     • границы образуемого ЗУ указываются в утверждённой схеме расположения земельного участка/участков на кадастровом плане территории (СРЗУ на КПТ)
3. границы зоны планируемого размещения ОКС:
   
   • в соответствии с утверждённым ППТ (при его наличии)
   • с отображением на чертеже ГПЗУ «пятна застройки»
   • с обязательным координирование зоны планируемого размещения ОКС – в соответствии с утверждённым ППТ (при его наличии)
4. минимальные отступы от границ ЗУ, в пределах которых разрешается строительство
5. сведения о территориальной зоне земельного участка
6. виды разрешённого использования ЗУ:
   • основные ВРИ
   • условно разрешённые ВРИ
   • вспомогательные ВРИ
7. предельные параметры разрешённого строительства/реконструкции ОКС:
   • параметры устанавливаются градостроительным регламентом для территориальной зоны, в которой расположен ЗУ
   • сведения о параметрах отсутствуют в случаях, когда на ЗУ:
     • действие градостроительного регламента не распространяется
     • градостроительный регламент не устанавливается
8. для ЗУ, на который действие градостроительного регламента не распространяется или для которого градостроительный регламент не устанавливается – сведения о требованиях:
   • к назначению ОКС
   • к параметрам ОКС
   • к размещению ОКС
9. предельные параметры разрешённого строительства/реконструкции ОКС на ЗУ, расположенном в границах особо охраняемой природной территории (ООПТ)
10. расчётные показатели для ЗУ, расположенного в границах территории проекта КРТ:
    
    • минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур
    • максимально допустимого уровня территориальной доступности объектов для населения
11. ограничения использования ЗУ:
    
    • для ЗУ, полностью или частично расположенном в границах ЗОУИТ
12. границы ЗОУИТ:
    
    • в том числе если ЗУ полностью или частично расположен в границах ЗОУИТ
13. границы публичных сервитутов
14. номер и (или) наименование элемента планировочной структуры, в границах которого расположен ЗУ
15. сведения об ОКС, расположенных в границах ЗУ
16. сведения о сетях инженерно-технического обеспечения, расположенных в границах ЗУ
17. информация о наличии/отсутствии в границах ЗУ объектов культурного наследия (ОКН)
    
    • со сведениями о границах территорий ОКН 
18. информация о возможности подключения (технологического присоединения) ОКС к сетям инженерно-технического обеспечения (за исключением сетей электроснабжения):
    • возможность определяется с учётом программ комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры поселения, муниципального округа, городского округа (при их наличии)
    • в состав сведений входит информация:
      • о максимальной нагрузке в возможных точках подключения (технологического присоединения) к таким сетям
      • об организации, представившей информацию
      • реквизиты нормативных правовых актов субъекта РФ, муниципальных правовых актов, устанавливающих требования к благоустройству территории
19. сведения о «красных линиях»

В ГПЗУ параметры по ППТ не указываются. На титульном листе документа даётся информация об утверждённом ППТ, на территории которого расположен земельный участок. 

Примеры

• пример ППТ и ПМ – здесь
• пример ГПЗУ – здесь

Примечания

1. Региональными законами субъектов РФ могут быть утверждены положения о том, что обязательным приложением к ГПЗУ являются материалы и результаты ранее проведённых инженерных изысканий (пункт 3.1 статьи 57.3 ГрК РФ):

• содержащиеся в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности
• не относящиеся к категории ограниченного доступа   

2. Если размещение ОКС не допускается по причине отсутствия документации по планировке территории, выдача ГПЗУ (пункт 4 статьи 57.3 ГрК РФ): 

• для архитектурно-строительного проектирования
• для получения РНС 

выполняется только после утверждения документации по планировке территории 

3. В случае расположения ЗУ в границах территории КРТ выдача ГПЗУ допускается только при наличии документации по планировке территории, утверждённой в соответствии с договором о КРТ.

 

4. Заявление на получение ГПЗУ

 

ГПЗУ может быть выдан только правообладателю ЗУ:

• собственнику ЗУ
• владельцу ЗУ, пользующемуся земельным участком:
  • на праве постоянного (бессрочного) пользования
  • на праве безвозмездного пользования
  • на праве пожизненного наследуемого владения
  • по договору аренды
  • по договору субаренды

Выдача ГПЗУ относится к компетенции органов местного самоуправления и осуществляется в соответствии с административными регламентами. 

Заявление на предоставление ГПЗУ нужно направить в орган местного самоуправления:

• или  по месту нахождения ЗУ
• или через многофункциональный центр (МФЦ)
• или через портал Госуслуги
  • в Северной столице – через Портал «Государственные и муниципальные услуги (функции) в Санкт-Петербурге» 

Примеры

На сайтах администраций предоставлена возможность для ознакомления и скачивания файлов заявлений на предоставление ГПЗУ:

• пример 1
• пример 2 
• пример 3

 

Заявление на получения ГПЗУ в Москве

 

В российской столице ГПЗУ можно получить на основании заявления, поданного только в электронной форме – через официальный сайт Мэра Москвы. 

Подготовка и выдача ГПЗУ – одна из 5 видов государственных услуг, оказываемых Москомархитектурой:

• юридические лица и индивидуальные предприниматели подают заявление  исключительно в электронном виде
• физические лица подают заявление:
  • или в электронном виде через портал Мэра Москвы – в разделе Градостроительный план земельного участка
  • или на бумажном носителе через «одно окно» Москомархитектуры»

Способ получения ГПЗУ московские застройщики могут выбрать по своему усмотрению:

1. в электронном форме
2. на бумажном носителе

 

Заявление на получения ГПЗУ в Московской области

 

Полномочия по подготовке, регистрации и выдаче градостроительных планов земельных участков возложены на Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области (Мособлархитектура).

Электронная форма заявления заполняется на Региональном портале государственных и муниципальных услуг Московской области (РПГУ).

 

Документы для получения ГПЗУ

 

Единственный документ, который требуется от правообладателя ЗУ, – заявление о выдаче ГПЗУ. В нём нужно будет: 

• изложить  цель получения плана:
  • строительство или реконсрукция
• указать функциональное назначение объекта, его технико-экономические показатели
• место расположения ЗУ (адресные ориентиры)
• дать информацию об ОКС, расположенных в границах ЗУ (при наличии зданий, сооружений), – кадастровые номера
• при реконструкции объекта – указать вид изменения параметров объекта капитального строительства
  • высота, количество этажей, площадь, объём, в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций ОКС

ГПЗУ может быть выдан только на сформированный ЗУ –  то есть у земельного участка должны быть:

• кадастровый номер
• описание местоположения, устанавливаемое посредством определения координат характерных точек границ ЗУ

В ином случае необходимо обратиться к кадастровому инженеру для проведения межевания и постановки ЗУ на кадастровый учет с обязательной последующей регистрацией прав.

Пример ГПЗУ – тут.

 

 

5. Порядок подготовки ГПЗУ

 

При подготовке градостроительного плана земельного участка орган местного самоуправления использует:

• документы территориального планирования и градостроительного зонирования
• нормативы градостроительного проектирования
• документацию по планировке территории
• сведения:
  • ЕГРН
  • федеральной государственной информационной системы территориального планирования
  • информационной системы обеспечения градостроительной деятельности
• технические условия подключения (технологического присоединения) ОКС к сетям инженерно-технического обеспечения

В течение 2 рабочих дней с даты получения заявления о выдаче ГПЗУ администрация  направляет запрос в ресурсоснабжающие организации о предоставлении технических условий (ТУ) для подключения (технологического присоединения) объекта, планируемого к строительству или реконструкции. Предоставление технических условий в орган местного самоуправления обязательное. Процедура регулируется:

• Постановлением Правительства РФ № 83 от 13 февраля 2006 года
• положениями Градостроительного кодекса РФ (пункт 7.1 статьи 57.3)  

Если в заявлении о предоставлении ГПЗУ правообладатель участка не указал цель его использования, то эксплуатационная организация определяет максимальную нагрузку в возможных точках подключения к сетям инженерно-технического обеспечения на основании сведений в ПЗЗ.

 

6. Срок действия ГПЗУ

 

Информация ГПЗУ актуальна в течение 3 лет – со дня его выдачи и до даты подачи заявления на получение разрешения на строительство (пункт 10 статьи 57.3 ГрК РФ).

По истечении этого срока использование сведений, содержащихся в ГПЗУ не допускается:

• застройщику после 3 лет, прошедших с момента выдачи плана, необходимо вновь получить ГПЗУ
• не исключается, что требования к проектированию и строительству объекта станут другими

Орган по градостроительству и архитектуре полномочием по утверждению градостроительных планов земельных участков не обладает:

Градостроительный план земельного участка:

• не утверждаются распоряжениями управлений или комитетов по градостроительству и архитектуре
• только регистрируется

Срок подготовки, регистрации и выдачи ГПЗУ – 14 рабочих дней. ГПЗУ выдаётся без взимания платы (пункт 6 статьи 57.3 ГрК РФ).

 

Полезная информация

 

• О пользе применения СПОЗУ при подготовке к строительству индивидуального жилого дома можно ознакомится здесь
• С положениями грядущей «гаражной амнистии» 2021 – 2026 можно ознакомиться здесь
• О порядке включения участков в границы населённых пунктов – читайте здесь
• Что такое обременение земельного участка можно узнать здесь
• С условиями оформления в собственность захваченной земли можно ознакомиться здесь
• Как используются и застраиваются участки в охранных зонах объектов культурного наследия, можно узнать здесь
• Узнать о новом Классификаторе ВРИ можно здесь
• Представление о градостроительном регламенте и его значении для застройки участков можно получить здесь
• С правилами сноса самостроя по новому закону-2018 можно ознакомиться здесь
• С ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества», с особенностями которого можно ознакомиться здесь
• Ознакомиться с различными особенностями изменения территориальной зоны земельного участка можно здесь