Участок с РНС малоэтажного ЖК на трассе Санкт-Петербург-Сортавала в Вартемягах

Земельный участок общей площадью 1.71 га с разрешением на строительство четырёх трёхэтажных многоквартирных домов на трассе Санкт-Петербург-Сортавала в деревне Вартемяги.

 

Расположение

Ленинградская область, Всеволожский район, деревня Вартемяги, Приозерское шоссе, 1, 2

 

• 1.1 км от Токсовского шоссе
• 12.5 км от пересечения КАД и пр. Энгельса
• 38 км от Всеволожска

 

Правовой статус

 

1. Земельный участок

 

Общая площадь – 17147 м²

1. земельный участок площадью 15 847 м²
2. земельный участок площадью 1 300 м²

Категория: земли населённых пунктов

Разрешённое использование: малоэтажная многоквартирная застройка (3 этажа)

Вид права:

земельные участки в аренде у юридического лица:

1. договор аренды ЗУ площадью 15 847 м²:
   • с 01.09.2017 по 31.07.2022
2. договор аренды ЗУ площадью 1300 м²:
   • с 16.08.2017 по 16.08.2021

Земельные участки входят проект развития застроенной территории деревни Вартемяги площадью 4 га (кадастровый квартал 47:07:0405007) в границах:

• автодороги «Осиновая роща Магистральная»
• дороги на телятник земельного участка ЗАО «Вартемяги»
• земельного участка ДНП «Охтинское» 

Обязательства по договору развития застроенной территории:

• расселение жильцов двух аварийных многоквартирных домов
• выполнение ППТ   
• строительство многоквартирных жилых домов
• строительство отдельного дома под расселение или выкуп двух аварийных многоквартирных домов по стоимости ветхого жилья

 

2. Здания

 

На земельных участках расположены 2 здания:

1. малоэтажный многоквартирный жилой дом
   • этажность – 2 
   • высотность – 9 м
   • общая площадь – 169.6 м²
   • площадь застройки – 83.8 м²
2. малоэтажный многоквартирный жилой дом
   • этажность – 2
   • общая площадь – 638 м²
   • площадь застройки – 319 м²

Здания под управлением УК.  

 

Соответствие ПЗЗ Агалатовского СП

 

Земельные участки, в соответствии с ПЗЗ Агалатовского СП, расположены в границах территориальной зоны ТЖ-2.

ТЖ-2 – зона застройки малоэтажными жилыми домами.

Зона была выделена для реализации проекта развития застроенной территории деревни Вартемяги площадью 4 га – для обеспечения правовых условий формирования районов с домами многоквартирного типа и блокированными жилыми домами с ограниченным разрешённым набором услуг местного значения. 

 

Документация

 

• Зарегистрированные договоры аренды
• Утверждён ППТ в границах кадастрового квартала 47:07:0405007 (Распоряжение комитета по архитектуре и градостроительству Ленинградской области (№ 819 от 7 июля 2017 г.)
• ГПЗУ от 07.12.2017  
• Проектная документация (стадия ПД) 
• Разрешение на строительство от 28.06.2018 со сроком действия до 28.08.2021
  • на арендуемом участке площадью 1300 м² запланирована постройка 5-го дома (дом в стадии проектирования)

 

Инженерное обеспечение

 

1. Водоснабжение и водоотведение

• заключённый договор на подключение к сети хозяйственно-питьевого водопровода ООО «Водно-коммунального хозяйства»:
  • объём водопотребления – 196 м³/сут.
  • водоотведение – в централизованную систему
  • объём хозяйственно-бытовых стоков – 160 м³/сут.  

2. Электроснабжение

• заключённый договор с ПАО «Ленэнерго» на присоединение к сетям электроснабжения
• размер нагрузки – 408 Квт

3. Газоснабжение

• получены ТУ на газоснабжение АО «Газпром Газораспределение Ленинградская область»
• максимальное суммарное потребление – 0.62 млн.м³/год

4. Теплоснабжение

• получены ТУ на теплоснабжение с МП Агалатово-Сервис
• объём теплоснабжения – 1.75 Гкал/час.

 

Объект капитального строительства

 

Объект капитального строительства – комплекс четырёх трёхэтажных жилых домов

В соответствии с ППТ, на данной территории запланировано:

• строительство трехэтажных многоквартирных жилых домов
• максимальная высота объекта – 12 м
• этажность жилых домов – 3
• общая площадь квартир – 10 300 м²
• расчётная стоимость продажи 1 м² – 60 тыс. руб. 
• общая прибыль проекта, в соответствии с укрупнёнными показателями, – 194 млн. руб.

ОКС представляет собой 4 отдельно стоящих жилых здания:

1. дом №2 – из 3 секций
2. дом №3 – из 2 секций
3. дом №4 – из 2 секций
4. дом №5 – из 1 секции

 

Расселение жильцов домов

 

• необходимо предоставление 32 квартир
• общая площадь квартир 1300 м²

На арендуемом участке площадью 1300 м² запланирована постройка пятого дома:

• • дом будет строиться не по закону о долевом строительстве
  • ограничения 214-ФЗ на застройщика не распространяются
  • часть квартир, по договоренности с собственниками, предполагается выкупить по стоимости ветхого жилья, которая существенно ниже цены квартир во вновь построенном доме
  • квартиры в 5 доме, освободившиеся от заселения жильцами аварийных домов, поступят в продажу, что увеличит прибыль проекта

 

Расчёт площадей

 

• площадь арендуемых участков – 17 100 м²
• максимальный процент застройки в соответствии с ПЗЗ -– 30% 
• максимальная высота здания – 12 м
• количество этажей – 3 
• общая площадь застройки:
  • 17 100 м² х 0.3 х 3 = 15 390 м²
• площадь благоустройства – 10 300 м² 
• соотношение продаваемой/общей площади по проекту (эскизный) – 0.8
• площадь квартир, в соответствии с ПЗЗ с учётом благоустройства: 
  • 15 390 м² х 0.8 = 12 300 м²

 

Возможности увеличения площади

 

Увеличение площади возможно за счёт следующих зон, отмеченных на чертеже планировки территории квартала:

 

1. Зона 13

 

1. муниципальные земли
2. площадь – 2000 м²
3. возможность оформления аренды
4. необходимость больших вложений:
   • из-за оврага
5. остальные участки застроены

 

2. Перспективные варианты увеличения площади 

 

Рядом с продаваемыми участками – 2 участка, выделенные под личное подсобное хозяйство

• Зона 5 
  • участок площадью 1300 м²
  • участок площадью 1200 м²
• Зона 6 
  • земли со строениями, не прошедшие кадастровый учет
  • примерная площадь – 3000 м²

Итого:

• потенциально возможная площадь участка для увеличения:
  • 1300 м² + 1200 м² + 3000 м² =  5500 м²
• увеличение площади квартир:
  
  • 5500 м² х 0.9 х 0.8 = 3960 м² 
  • максимально возможная площадь квартир – 14 260 м² 
• расчётная прибыль проекта с увеличенной площадью  – 289 млн. руб.

 

Особенности

 

Территория проекта ЖК в посёлке Вартемяги, являющемся ближайшим пригородом Санкт-Петербурга 

Это одна из самых перспективных локаций для развития жилищного строительства вблизи границ Санкт-Петербурга

В посёлке действуют:

• необходимые объекты бытового обслуживания населения:
  • супермаркеты
  • продуктовые и строительные магазины
  • салоны красоты
  • кафе
• детский сад и общеобразовательная школа
• в 15 минутах езды:
  • ТРК «Мега Парнас» и «Северный Молл»
  • строительный гипермаркет «Леруа Мерлен»

 

Транспортная доступность

 

• транспортная доступность станций метрополитена Санкт-Петербурга
• близость Приозерского и Новоприозерского шоссе
• выезд на КАД и транспортные магистрали проспекта Энгельса и Суздальского проспекта

 

Сведения о проекте ЖК

 

Малоэтажный жилой комплекс находится на территории, примыкающей:

• с северо-восточной и юго-восточной сторон – к автодороге регионального назначения А-121 (Приозерское шоссе)
• с северо-запада – к с/х угодьям и участкам под с/х производство
• с юго-запада – к существующей индивидуальной жилой застройке деревни Вартемяги

 

Характеристики ЖК

 

• Класс малоэтажного ЖК – «доступный комфорт»
• Квартиры на верхних этажах оборудованы выходом на эксплуатируемую кровлю
• Автономное отопление:
  • газовый котел в каждой квартире
• На первых этажах:
  • террасы или палисадник
• На прилегающей территории:
  • детская площадка
  • спортивная площадка
  • вишневый сад с местом отдыха
• Отделка мест общего пользования:
  • высококачественные материалы
• Отделка фасадов зданий:
  • высококачественная цветная штукатурка с художественными изображениями вишневых деревьев
• Все лоджии застеклены
• Высота потолков в квартирах – 2.8 м
• Парковочные места на прилегающей территории для жильцов комплекса
• Ограждение жилого комплекса:
  • в художественном исполнении с элементами изображений вишневых деревьев
• Элементы инфраструктуры для жильцов (на следующих стадиях строительства):
  • магазины
  • прачечная
  • пекарня
  • спортивные и детские площадки

 

Показатели застройки жилой зоны комплекса по ППТ

 

Дом №1

 

• количество жилых этажей – 3
• площадь застройки – 379 м²
• общая площадь здания – 1 137 м²
• жилая площадь – 807 м²

 

Дом № 2

 

• количество жилых этажей – 3
• площадь застройки – 1 180 м²
• общая площадь здания – 3 540 м²
• жилая площадь – 2 507 м²

 

Дом №3

 

• количество жилых этажей – 3
• площадь застройки – 1 180 м²
• общая площадь здания – 3 540 м²
• жилая площадь – 2 507 м²

 

Дом №4

 

• количество жилых этажей – 3
• площадь застройки – 955 м²
• общая площадь здания – 2 685 м²
• жилая площадь – 2 013 м²

 

Дом №5
 

• количество жилых этажей – 3
• площадь застройки – 590 м²
• общая площадь здания – 1 170 м²
• жилая площадь – 1 254 м²

 

Итого:

 

• площадь застройки – 4 284 м²
• общая площадь здания – 12 852 м²
• жилая площадь – 9 087 м²

 

Этапы строительства в соответствии с разрешением 

 

В соответствии с разрешением на строительство, все работы разбиты на 3 этапа:

 

1 этап

 

• строительство дома на 78 квартир
• строительство одноуровневого подземного паркинга
• прокладка внутриплощадочных инженерных сетей в границах ГПЗУ
• прокладка наружных инженерных сетей
• благоустройство территории в границах 1 этапа
• ввод в эксплуатацию – июнь 2020 года
• стоимость СМР этапа – 130 млн. руб.:
  • квартиры реализуются после ввода дома в эксплуатацию
• ожидаемый доход – 215 млн. руб.

 

2 этап

 

• строительство дома под расселение:
  • количество квартир – 36 
• ввод в эксплуатацию – октябрь 2020 года
• стоимость СМР – 96 млн. руб.
• ожидаемый доход – 102 млн. руб.

 

3 этап

 

• строительство 2 домов:
  • количество квартир – 36  в каждом
  • всего квартир – 72 
• ввод в эксплуатацию – август 2021 года
• стоимость СМР – 126 млн. руб.

 

Финансовые показатели

 

• Общая сумма вложений в проект строительство четырёх 3-этажных жилых домов  – 352 млн. руб.
• Валовый доход от реализации квартир – 525 млн. руб.
• При вложении в начале строительства (1 и 2 этап одновременно) 226 млн. руб.:
  • валовый доход до конца 2020 года: 280 – 300 млн. руб.
  • возможность финансирования 3 этапа без дополнительных вложений

 

Варианты реализации объекта

 

• ППА с продажей наработанной документации:
  • стоимость – 35 млн. руб.
• Проектное финансирование при совместном строительстве 4  малоэтажных  жилых  домов:
  • в размере 352 млн. руб. 
  • с затратами  собственных  средств на  оплату  работ, на  оплату  ТУ – порядка 60 млн. руб.
    • 15% от объёма финансирования     

  

Анализ продаж жилых комплексов

 
ЖК «Шуваловский парк»

 
Жилой комплекс строился в три очереди:

• первая очередь:
  
  • три дома, для ветеранов, социальная нагрузка
• вторая очередь:
  • шесть домов
  • 126 квартир
  • общая площадь – 8 445 м²
• третья очередь
  
  • 20 домов
  • 429 квартир
  • общая площадь – 23 300 м²

Срок строительства второй и третий очереди 2,5 года.

Средняя площадь квартир:

• однокомнатные: 37 – 38 м²
• двухкомнатные:  52 – 55 м²
• трехкомнатные: 75 м²

Цены продаж от 55 до 75 тыс.руб./м²

90% квартир продано до ввода в эксплуатацию, в течении 2,5 лет.
 

Жилые комплексы, находящиеся в той же локации и строящиеся в настоящее время
 

ЖК «Парковый» в Агалатово
 

Строительство начато во втором полугодии 2018 года. Согласно проектной декларации, ввод в эксплуатацию намечен на II квартал 2021 года.

160 квартир, 4 секции, сдача в декабре 2020, общая готовность 70%, продано 70% квартир.

Цены:

• однокомнатные: от 67 тыс. руб./м²
• двухкомнатные:  67 – 72 тыс. руб./м²

За период менее 2 лет продано 112 квартир, или 5 – 6 квартир в месяц.
 

ЖК «Высота 84» в Агалатово
 

Начало строительства – январь 2015 г.

Семь односекционных жилых домов:

• четыре – пятиэтажных
• три – девятиэтажных

Всего – 304 квартиры.

4 пятиэтажных дома сданы, заселены  и полностью проданы.

2 девятиэтажных дома – в стадии строительства под крышу, срок сдачи декабрь 2020 г. Последний дом на начальной стадии строительства.

Цены в сданных домах:

• студии – от 79 тыс.руб./м²
• однокомнатные – от 61 тыс. руб./м²
• двухкомнатные – от 59 тыс. руб./м²

Цены в домах, сдающихся в 2020 году:

• студии – от 79 тыс.руб./м²
• однокомнатные – от 57 до 70 тыс. руб./м²
• двухкомнатные – от 59 до 71 тыс. руб./м²

Цены в доме со сдачей 2021 году:

• однокомнатные  от 61 до 70 тыс. руб./м²
• двухкомнатные  – от 57 до 70 тыс. руб./м²

Таким образом, скорость продаж в среднем 5 – 6 квартир в месяц и цены от 59 до 79 тыс. руб./м² соответствуют бизнес-модели жилого комплекса.
 

Клубный дом «Вартемяги»

 
Находится в посёлке Вартемяги, ул. Колхозная уч. 4б.

22 квартиры

Общая площадь объекта - 1 261.7 м²

3 этажа, класс «комфорт»:

• однокомнатные – от 38.2 м²
• двухкомнатные – от 60.1 м²

Срок сдачи 3 квартал 2020 года

Цены реализации:

• однокомнатные – 72 тыс. руб./м²
• двухкомнатные – 70 тыс. руб./м²

 

Выводы
 
При достаточно большом предложении и сжатых сроках строительства все квартиры продавались до сдачи домов в эксплуатацию, что подтверждает расчёты, заложенные в проект жилого комплекса как по скорости продаж и наличию спроса, так и по выбранной квартирографии.

Информация по конкурентам предложенного проекта подтверждает высокую скорость продаж в данной локации, что объясняется:

1. удачным расположением
   • в 10 минутах езды от Санкт-Петербурга по Новоприозерскому шоссе
2. уровнем цен
   • стоимость 1 м² жилья существенно ниже, чем в Санкт-Петербурге – при сопоставимом уровне комфорта и инфраструктуры 

 

 

Предоставление дополнительной информации и организация встречи с собственником объекта – по официальной заявке