Риски при сделках - титульное страхование как способ защиты затрат на покупку объектов




Содержание

О том, что сделки с недвижимостью относятся к рискованным операциям, наслышаны многие. Есть в них немало юридических особенностей и нюансов, которые не всегда учитываются при анализе документов, по незнанию, нечаянно или искусно скрываются в исторической цепочке событий, происшедших с купленными квартирой, земельным участком, зданием или домом на нём, выявляющиеся уже после совершения покупки. 

В итоге - плачевная ситуация потери новыми собственниками прав на приобретённую недвижимость и их огромные финансовые потери вследствие признания сделок недействительными и возвращения недвижимости её предыдущему владельцу.

Основные причины возникновения рисков при сделках с недвижимостью

Гражданский кодекс РФ (ст. 168 -179) и федеральный закон "Об организации страхового дела в Российской Федерации" в редакции, начавшей свое действие с 09.02.2016 года ( № 234-ФЗ) от 23 июля 2013 г.), определяют, что утрата права собственности на недвижимость может произойти лишь по судебному признанию недействительности сделок по её купле-продаже или при истребовании имущества от добросовестного приобретателя в случае, когда имущество покупалось последним у лица, не имеющего прав на его отчуждение, о чём приобретатель или не знал, или не мог знать (ст. 302 ГК РФ).

Обычно риски при сделках с недвижимостью на вторичном рынке возникают в следующих случаях:

  1. незаконное проведение предшествующих сделок, связанных с приватизацией, наследованием или продажей недвижимости, когда, например, не были учтены права детей, не достигших совершеннолетнего возраста, или тех собственников, что находятся далеко или в местах лишения свободы, которые становятся неучтёнными владельцами или наследниками;
  2. проведение сделки без согласия одного из супругов на распоряжение общей недвижимостью;
  3. совершение сделки с недвижимостью, находящейся в пользовании получателя ренты, без его согласия (когда сделку провёл плательщик ренты, обязанный обеспечивать пожизненное содержание гражданина-получателя ренты);
  4. проведение сделки собственником недвижимости под влиянием угроз или насилия, заблуждения и обмана;
  5. ошибки в документации на объекты недвижимости, допущенные регистраторами органов Росреестра;
  6. ошибки в составлении готовящихся для сделки документах, в частности, в договорах купли-продажи, составляемых в простой письменной форме, и в других материалах;
  7. продажа недобросовестным застройщиком одной и той же квартиры (одного и того же дома) нескольким покупателям;
  8. мошенническая подделка необходимых для сделок документов;
  9. неправомочные судебные решения;
  10. недееспособное или ограниченно недееспособное состояние участников сделок;
  11. изъятие недвижимости или её арест, произведённые  уполномоченными органами; 
  12. иные случаи (например, несанкционированная перепланировка помещений).

Механизм защиты от рисков при сделках

Существует ли способ защиты потраченных на покупку недвижимости денежных средств, если права на недвижимость будут утрачены по доказанным пречисленным обстоятельствам? Да. Это титульное страхование покупаемых объектов, обеспечивающее компенсацию убытков при потере недвижимости вследствие событий, которые уже произошли, пока не известны и ещё не выявились, но, возможно, в будущем могут стать причинами утраты прав на приобретённую недижимость.

В современных период времени титульное страхование можно назвать лучшим рецептом защиты от рисков финансовых интересов приобретателя недвижимости, оказавшегося в ситуации ограниченного доступа к полному объёму юридической информации при покупке дома, квартиры, здания или земельного участка. Титулованная недвижимость - серьёзный охранник понесённых затрат на её приобретение и случившейся утратой собственности.

С новым порядком подготовки к сделкам, их нотариальным удостоверением можно ознакомиться здесь.

Как выполняется титульное страхование?

Титульное страхование проводится по таким объектам недвижимости, как земельные участки, комнаты, квартиры, дома, коттеджи, дачи, гаражи, различные жилые и нежилые помещения, здания, сооружения, офисные помещения, на которые у граждан и юридических лиц зарегистрированы права собственности или обладания.

Объектом страхования (предметом соглашения о титульном  страховании) становится право собственности, появляющееся у покупателя объекта недвижимости.

Титульное страхование производит страховая компания, с которой страхователь (правообладатель или собственник недвижимости) заключает договор с минимальным сроком на 1 год или в вариациях до максимальных 10 лет.

Десятилетный срок представляется более предпочтительным, поскольку, в соответствии с Гражданским кодексом РФ, он становится равным сроку исковой давности, на который ориентируются суды при рассмотрении последствий недействительных сделок с недвижимостью.

Самое правильное время для заключения договора страхования - период, когда покупатель и продавец обсуждают соглашение о купле-продаже недвижимости.   

Заключению договора со страховщиком предшествует экспертиза - работа страховой компании по обследованию всей юридической цепочки событий с объектом недвижимости (“истории” объекта), своевременно выявляющая факты, способные повлиять на чистоту сделки, или подтверждающая легитимный характер всех действий с объектом.

В ходе предстраховой экспертизы устанавливается и реальная рыночная стоимость объекта, а составленное по её результатам заключение может использоваться в судебных разбирательствах. От качества экспертизы зависит и исполнение договора страхования. 

Сомнительность тех или иных обстоятельств может стать причиной увеличения страховых взносов или отказа в страховании правового титула.

Ответственность за риски потерь финансовых средств, использованных на покупку недвижимости, обусловленных аннулированием сделки по не зависящим от нового собственника обстоятельствам, ложится на страховую компанию.

Покупая недвижимость на первичном рынке, например, квартиру в ещё не сданной в эксплуатацию новостройке, можно застраховать как свои инвестиции на случай утраты, так и неполучение на неё права собственности. Страховая компания при этом страхует риск неполучения квартиры и риск возможного невозврата средств, вложенных на её покупку. Естественно, что обратиться в страховую компанию лучше не после того, когда деньги или частичная оплата за квартиру уже внесены, а до того, как будет подписываться договор о приобретении квартиры.

О размере страховых взносов

Величина страховых взносов устанавливается в зависимости от целого ряда показателей, например, таких:

  • стоимость объекта недвижимости, которая может соответствовать рыночной стоимости или быть равной цене, указанной в договоре купли-продаже;
  • срок договора титульного страхования объекта недвижимости;
  • степень риска потери права собственности у страхователя, определяемая на основе экспертизы, проведённой страховой компанией.

Обычный диапазон стоимости страховки - 0.3-4% от итоговой цены проведённой или планируемой сделки. Для объектов недвижимости, относящихся к группе высокого риска, процент может быть увеличен до 8.  

Необходимые документы

Стандартный комплект документов на объект недвижимости, в отношении которого составляется соглашение о страховании, можно представить так:

  • свидетельство на право на земельный участок, дом и т.д., подтверждающее государственую регистрацию объекта;
  • паспорта или удостоверения личности продавца и страхователя;
  • документы (соглашения, договоры) по происходившим в течение предшествующих страхованию 3-5 лет отчуждениям (продажам, наследованиям, переуступкам, дарениям и т.д.) объекта недвижимости;
  • при сделке по наследованию объекта недвижимости:
  1. свидетельство на право на наследство;
  2. завещание (при наличии),
  3. свидетельство о смерти наследодателя;
  • разрешение органов опеки - при продаже объекта недвижимости, в число собственников которого входят несовершеннолетние;
  • нотариально заверенное согласие супруга на отчуждение объекта недвижимости, находящегося в общей собственности;
  • кадастровый план земельного участка;
  • технический паспорт отчуждаемого помещения - дома, квартиры и т.д.;
  • выписка из домовой книги;
  • возможно, иные документы, подтверждающие деесспособность  (например, справки из наркологического и психоневрологического диспансеров - запрашиваются в тех случаях, когда продавец является пенсионером).

Как получить компенсацию при наступлении страхового случая?

Если утрата прав на купленный объект недвижимости стала свершившимся фактом, то есть сделка признана ничтожной, для возмещения финансовых затрат на покупку необходимо обратиться в ту страховую компанию, с которой было составлено страховое соглашение, представив следующие жокументы:

  1. договор титульного страхования;
  2. документ, удостоверяющий личность страхователя;
  3. судебное решение о лишении права собственности на объект недвижимости, который являлся предметом договора страхования.

В перечень убытков, в соответствии с договором титульного страхования, включаются:

  • стоимость объекта недвижимости на момент заключения страхового договора;
  • расходы, связанные с участием страхователя в судебных разбирательствах по поводу признания недействительности сделки с объектом недвижимости (лучше, чтобы это было прописано в договоре страхования).

Важные моменты

При подписании договора титульного страхования следует обратить особое внимание на порядок уведомления о наступлении страхового случая, которое страховщик должен сделать строго в срок, установленный договором.

Кроме того, договор страхования может содержать пункты, касающиеся ограничений на возможные обращения страхователя в сторонние организации и компании, с которыми страховая компания не сотрудничает.

При выявлении несоблюдения страхователем таких условий договора в выплате страховой компенсации может быть отказано.

Рассчитывать на максимальное возмещение материального ущерба возможно в случае отражения в договоре следующих нюансов:

  1. под страховым случаем конкретизирована утрата прав собственности на недвижимость по решению суда;
  2. страховая сумма рассчитывается на основании рыночной стоимости на дату установления страхового случая, а не на основании той стоимости, что прописана в договоре купли-продажи недвижимости. 

Титульное страхование недвижимости не является обязательной процедурой - оно добровольное. Решение о его необходимости покупатель принимает сам.

Обязательным титульное страхование становится лишь для ипотечного кредитования: банк получает страховку того, что приобретаемая квартира выступает в качестве залога, а кредитор - гарантии в получении компенсации на случай признания недействительности сделки. 

Титульное страхование не распространяется на следующие случаи:

  • по объекту недвижимости ведутся судебные разбирательства,
  • объект передан третьим лицам по договору дарения или по возмездному договору,
  • от объекта и прав на него добровольно отказался собственник,
  • недвижимость используется не по тому назначению, что указано в документах,
  • недвижимость изъята для государственных и муниципальных нужд или по решению уполномоченных органов, 
  • недвижимость уничтожена или произведены существенные изменения параметров её конструкции (несанкционированная перепланировка) и т. д.

Возможны случаи, когда страховая компания, заключившая со страхователем титульный договор, отказывает ему в выплате возмещения по страховому случаю, полностью соответствующему тому, что прописан в договоре. Придётся обращаться в суд. Длительность судебных разбирательств по установленным рискам, влекущим необходимость выплаты страхователю материального ущерба, может быть очень большой - до нескольких лет. В случае своевременной подачи иска к страховой компании (в период действия страхового договора) компенсацию она всё равно обязана будет выплатить.

Видеокомментарий к теме о титульном страховании

 








+7 921 305 22 98

звонки принимаются в рабочие дни
с 10:00 до 18:00 Мск
Оставьте телефон, мы Вам перезвоним







+7 921 305 22 98

звонки принимаются в рабочие дни
с 10:00 до 18:00 Мск
Оставьте телефон, мы Вам перезвоним


наверх

наверх