Недвижимость и участки в Ленинградской области

поиск недвижимости  объекты на картеразместить свой объект  заявка на юр. консультацию  рекламодателям

Главная > Юридическая консультация > Ответы на частые вопросы (FAQ) > Правила земелепользования и застройки Санкт-Петербурга (ПЗЗ). Карта градостроительного зонирования

Правила земелепользования и застройки Санкт-Петербурга (ПЗЗ). Карта градостроительного зонирования




Разделы статьи:

ПЗЗ Санкт-Петербурга

 

Немного истории, пояснений и разъяснений

Уже многим стала хорошо известной аббревиатура ПЗЗ словосочетания “правила землепользования и застройки”, остающаяся, тем не менее, для других чем-то “инопланетно иноязычной”, поскольку с нею связаны непривычные для бытового обихода термины и определения.

Поэтому сначала остановимся на них чуть подробнее, чтобы потом с лёгкостью использовать материалы ПЗЗ Санкт-Петербурга для правильного выбора земельного участка для строительства или расширения производственной деятельности. 

Итак, что означает определение ПЗЗ, когда вообще возникло и, главное, в связи с чем?

Появилось оно впервые в 1916 году, отнюдь, не в России, которая стала использовать его лишь спустя 19 лет, после распространения таких правил во многих странах.

Родоначальником же правил застройки - зонинга (zoning regulation) оказался Нью-Йорк, откуда ПЗЗ постепенно “прошествовали” по городам США, а потом и по Европе, впитывая в себя местные особенности и колориты.

Введение зонинга стало реакцией архитекторов-градостроителей на беспорядочную застройку городов, когда по соседству оказывались жилые территории и промышленные предприятия, или контрастирующие между собой тихие малоэтажные кварталы и помпезные жилые высотки. Такая ситуация приводила к ухудшению архитектурного стиля городов и снижению качества среды обитания. Острой необходимостью стала задача не просто исправить сложившееся положение, но и создать действенный механизм регулирования градостроительства.

В России разработка правил началась в 1935 году, в Москве, когда были приняты Правила о порядке застройки города, а в Ленинграде - в 1951, когда утвердили Правила о порядке его застройки.

После принятия первого Градостроительного кодекса (1998 г.) словосочетание “правила землепользования и застройки вошло в официальный градостроительный лексикон окончательно. Правилами застройки тогда были только градостроительные уставы поселений, позволяющие издавать нормативы, регулирующие использование земельных участков. Ими были градостроительные регламенты.

Что такое градостроительный регламент?

Градостроительный регламент - это комплекс ограничений и разработанных правил застройки территорий населённых пунктов.

Представляет собой правовой режим использования земельных участков, расположенных на этих территориях.

Основан на присвоении земельным участкам их главной характеристики - вида разрешённого использования, в соответствии с которым:

  • определяется назначение всего того, что находится на участках и под их поверхностью;
  • устанавливается размер земельных участков - их предельные максимальные и минимальные площади, то есть такие площади, больше или меньше которых участки быть не могут;
  • устанавливаются ограничения по использованию,
  • устанавливаются предельные параметры разрешённого строительства - высота и площадь зданий, возводимых на участке,
  • устанавливается площадь застройки на участке;
  • устанавливаются допустимые отступы - размеры расстояний от стен зданий до границ земельных участков и красных линий;
  • устанавливаются минимальные доли площадей, отводимых под озеленение территорий участков,
  • устанавливается количество мест на автопарковках возле здания, которое будет возведено на участке.

Моут быть и иные ограничительные требования, учитывающие фактическое и планируемое использование как земельных участков, так и зданий и сооружений на них, наличие на участках или вблизи них памятников культуры и достопримечательностей, природных объектов, относящихся к особо охраняемым территориям, и иные особенности. 

Кратко ответить на вопрос о том, что такое градостроительный регламент сегодня, можно так: это способ решения задачи градостроительства с 2-мя параметрами:

  1. упорядочивание застройки участков (градостроительная деятельность)
  2. оптимизация застройки (виды использования участков - землепользование).

Вот отсюда и появилась в изначальном термине “правила застройки” добавка в виде слова “землепользование”. Теперь это Правила землепользования и застройки - ПЗЗ. 

Как решается задача содинения разных параметров? - Способом формирования на городских землях зон (территорий) с установлением для каждой из них правил застройки - тех самых градостроительных регламентов, отступление от которых недопустимо.

В действующей редакции Градостроительного кодекса РФ правила землепользования и застройки именно так и определены - это единый документ зонирования территории.

Что такое зонирование территорий?

Зонирование территории города - это выделение из его площади территориальных зон различного назначения - зон жилой застройки, производственной, общественно-деловой, рекреационной, сельскохозяйственной, зон инженерно-транспортной инфраструктуры, зон специального назначения и других, в которых разрешены строительство и реконструкция объектов соответствующего назначения.

Назначение (статус) объекта зависит от вида разрешённого использования земельного участка, на котором находится или будет построен объект. Так, на участке с разрешённым использованием “для строительства производственных объектов” построенное здание будет обладать статусом (назначением) “производственное здание”.

Для каждой территориальной зоны формируются перечни видов разрешённых использований земельных участков, расположенных в этой зоне. Иными словами, каждый из участков имеет один из видов разрешённого использования, что входит в перечень видов конкретной территориальной зоны.

Подробнее о видах разрешённого использования земельных участков

Вид разрешённого использования земельного участка, как и категория земель, указывающая, к какому целевому типу относится земля (промышленная, или населённых пунктов, или сельскохозяйственного назначения, или относящаяся к лесному фонду, или территория специального назначения), являются правовыми характеристиками участка.

Именно они определяют, как участок может быть использован, как разрешено им распоряжаться и что на нём можно построить.

К примеру, вид разрешённого использования участка “в целях рекреационного освоения” и категория земель “земли населённых пунктов” говорят о том, что на участке можно построить базу отдыха или санаторий - объекты рекреации. Такие возможности будут указаны в перечне видов разрешённых использований территориальной зоны, к которой относится участок.

Если же собственник земельного участка пожелает вести на нём деятельность, направление которой не соответствует присвоенному виду разрешённого использования земли (к примеру, построить на нём многоквартирный жилой дом), то такому застройщику придётся сначала убедиться в том, что в перечне видов использований участков территориальной зоны будет присутствовать вид использования “под жилое стрительство” или “под строительство многоквартирного жилого дома”, а затем провести изменение разрешённого использования.

Если же соответствия между видами использований, указанных в перечне, и планируемой задачей не обнаружится, процедура изменения вида использования участка окажется невыполнимой. В этом и проявляется жёсткость градостроительных регламентов, влияющих на благоприятную застройку городских территорий.

Виды разрешённых использований земельных участков в каждой зоне разделены по группам - основные, вспомогательные и условно разрешённые. Сами же виды определяются в соответствии с класссификатором, который готовится Министерством экономического развития РФ.  

Деление на группы связано с возможностью изменения существующего вида использования участка на другой вид, в большей мере или полностью подходящий для решения предстоящих задач. Важно одно - новый вид использования может быть выбран только из перечня видов территориальной зоны, в которой находится участок.

Сама же процедура изменения вида использования участка будет простой и происходить в заявительном порядке, если новый вид относится к группе основных видов использований участков.

В других случаях, когда планируемый вид использования будет относиться к группе вспомогательных или группе условно разрешённых видов использования, для изменения потребуется услышать вердикт общественности, то есть провести согласование вопроса об изменении вида разрешённого использования участка на публичных слушаниях и зафиксировать это изменение в ПЗЗ. Для последней задачи потребуется подготовить официальный проект, подтверждающий эффективность изменения.

Детальнее о видах разрешённого использования земельных участков можно узнать вот в этой статье портала "Земельный вопрос".

О подзонах

Внутри зон тоже делаются выделы меньших отдельных территорий - подзон.

Подзоны включают в себя территории с особенностями градостроительного регламента застройки и ограничений на использование участка.

Иначе говоря, подзоны схожи по характеристикам с самой территориальной зоной, но несколько отличаются от неё. Как правило, это касается предельных размеров участков, предельных параметров разрешённого строительства или реконструкции объектов на таких участках.

Нередкими случаями являются ситуации создания подзон, что позволяет обеспечить сочетание различающихся территорий зоны для решения комплексных задач. К примеру, внутри жилого квартала, относящегося к зоне жилой застройки, построить школу, детский сад, центр досуга или бассейн, назначение которых, вообще-то, предусмотрено для размещения в общественно-деловой и рекреационных зонах.

Обозначения зон и подзон в картах и схемах зонирования территорий

На схемах градостроительного зонирования территорий каждая зона и подзона отграничены и имеют свои буквенно-цифровые обозначения. Они называются кодами зон.

К примеру, Ж - это жилые зоны, Д - общественно-деловые, П - производственные, Р - рекреационные, а вот обозначение ЖД скажет о том, что в этой зоне, кроме жилых домов, могут строиться объекты общественно-делового назначения.

Обозначения подзон как бы шире, чем у самой зоны, поскольку они конкретизируют отличительные особенности подзоны. К примеру, на карте зонирования Санкт-Петербурга зона размещения объектов многофункциональной общественно-деловой застройки на территории исторически сложившихся районов города и исторических пригородов, с включением объектов жилой застройки, а также объектов инженерной инфраструктуры, обозначается как ТД1, а её подзоны - как ТД1-1_1 и ТД1-1_2. Они предназначены для строительства специализированных общественно-деловых объектов.

Цифры в обозначениях, к примеру, жилой зоны Ж5 (зона многоэтажной многоквартирной жилой застройки высокой плотности) в карте функциональных зон Санкт-Петербурга, укажут на допустимую высотность жилых зданий (в данном примере - это выше 9 этажей), а цифра в обозначении производственной зоны П6 - на возможность размещения в этой зоне объектов коммунально-складского назначения – торговых баз, овощебаз, складов, товарных станций. 

Пояснения к обозначениям зон с их подзонами даются в каждой схеме зонирования территорий. Достаточно подробно о буквенно-цифровых обозначениях зон и подзон рассказано здесь.

О значимости ПЗЗ для собственников участков

Для всех застройщиков участков или компаний, собирающихся провести реконструкцию зданий или сооружений, ПЗЗ стали той “азбукой градостроительного языка”, не освоив которую, приступить к своим задачам не удастся.

Нельзя разместить производство по изготовлению диванов, даже если оно представляет самый низкий 4-5 класс санитарной опасности, на территории, отведённой под будущий парк отдыха (в буквенном коде это недопустимое строительство выглядело бы так: объект, относящийся к производственной зоне П, пытались разместить на территории, относящейся к рекреационной зоне Р).

Бизнесмену придётся открыть схему градостроительных зон и посмотреть, где находится та территория, назначение которой будет соответствовать будущему проекту.

Из последнего примера несложно сделать предположение по поводу того, чем чревато игнорирование ПЗЗ. Вывод очевиден - полными финансовыми потерями, если проблемы устранения допущенных ошибок будут непоправимы, или убытками, если ситуацию можно всё-таки будет ввести в рамки градостроительных регламентов, ставящих серьёзный барьер хаотичной застройке. 

Теперь же, после пояснительного вступления и пояснений, можно приступить к рассмотрению Правил земелепользования и застройки Санкт-Петербурга, их состава и схем, что, собственно, и является основной темой данной статьи.

ПЗЗ Санкт-Петербурга

Никто не сможет возразить против того, что Правила землепользования и застройки такого города, как Санкт-Петербург, являются очень сложными.

В этом заключается частичное отражение высокого мирового статуса Северной столицы, отличающейся выгодным географическим положением на Финском берегу Балтики и на пересечении развитых морских, речных и наземных транспортных коридоров, близостью к рынку Европы и являющейся крупнейшим промышленным, транспортным, научно-образовательным и культурным центром и вторым по численности жителей городом России.

Большая площадь Санкт-Петербурга, составляющая 1.43 тыс.км2, представляет его немалый территориальный потенциал, обладающий достаточными резервами развития, что обусловлено, с одной стороны, невысокой плотностью населения, а с другой, - не вполне эффективной структурой использования земель.  

На начало 2015 года соотношения площадей основных территориальных зон продемонстрировали нерациональность использования городских площадей.

В конкретных цифрах, зафиксированных в документах Правительства Санкт-Петербурга, это выглядит так:

  • 23% - земли жилой и общественно-деловой застройки;
  • 8.9% - земли общественно-деловой застройки;
  • 3.2% - земли под военными и иными режимными объектами, а также земли под объектами иного специального назначения.

Город “расползается”, растягиваясь за счёт увеличивающихся территорий новой периферийной застройки и сопутствующей ей инженерно-транспортной инфраструктуры.

Развитие территорий Санкт-Петербурга самым непосредственным образом связано с направлениями его генерального планирования и рационального использования механизма зонирования территорий.       

Как уже сказано выше, ПЗЗ - это градостроительная процедура образования территориальных зон на землях населённых пунктов.

Зонирование территории Санкт-Петербурга проводится с учётом огромного числа факторов, главные из которых - исторически сложившийся характер застройки и перспективы развития Северной столицы.

К таким перспективным задачам относится, в частности, вывод из исторического центра города промышленных предприятий, разрушающих архитектурный облик Санкт-Петербурга, и преобразование освобождающихся земель под эффективное строительство гостиниц или деловых центров, торгово-развлекательных комплексов и даже жилья. Существующий дефицит свободных площадей вызывает повышенное внимание инвесторов к редевелопменту производственных территорий, находящихся в состоянии деградации.

Градостроительные регламенты, утверждённые для каждой из территориальных зон ограничивают параметры застройки. В первую очередь, это касается и назначения новых построенных и реконструируемых зданий и сооружений, высоты и площади возводимых объектов, а для производств - даже их мощности.

При новой застройке территорий Санкт-Петербурга учитывается расположение особо охраняемых территорий, памятников исторического и культурного наследия, а также возможное влияние зон действия экологических и санитарно-эпидемиологических ограничений.

Сравнив генеральный план с картиной, написанной крупными штрихами,  ПЗЗ Санкт-Петербурга можно назвать его изящным портретом, с чётко прорисованными контурами и чертами, формирующими детальное представление о городском облике и состоянии здоровья систем жизнеобеспечения.

Зонирование территории Санкт-Петербурга

Карту градостроительного зонирования можно назвать главной схемой, открывающей вход в мир градостроительных зон и показывающей их распределение.

При подготовке к строительству на участке нужно знать, к какой территориальной зоне он относится. Для этого потребуется определить сначала место на карте в котором находится участок, и кликнуть по нему. После этого откроется подробная карта зонирования этой части города, где несложно найти интересующее местоположение, а, соответственно, узнать отнесение участка к конкретной территориальной зоне, а уточнив код зоны по буквенно-цифровому обозначению, понять её назначение и сделать первый вывод о том, насколько планируемая задача строительства соответствует этой зоне.

Продолжая характеристику карты зонирования Санкт-Петербурга, необходимо заметить, что каждая из территориальных зон и их подзоны не представляют собой единый уникальный участок, поскольку территория любой из них состоит из большого числа участков, с присвоенным каждому из них статусом этой зоны.

Не все из этих участков имеют один и тот же вид разрешённого использования, но все они находятся в рамках действия одних и тех же градостроительных регламентов.    

К примеру, к подзоне Т3ЖД2 зоны 3ЖД застройки многоэтажными многоквартирными жилыми домами, расположенных за пределами территории исторически сложившихся районов города, с включением объектов общественно-деловой застройки и инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием основной функции данной зоны, отнесены 266 участков.

И если у застройщика хотя бы одного участка возникнет необходимость изменения только одного градостроительного регламента, сработает “эффект домино”, который вызовет изменение на всех территориях зоны, да ещё и при условии соласования планируемых изменений с жителями этой территориальной зоны на публичных слушаниях, результат которых может оказаться предсказуемо отрицательным.

Задача будет сводиться или к формированию отдельной подзоны, или к более сложному переводу участка или своей зоны в другую территориальную зону, максимально подходящую целям планируемого использования земельного участка. Иллюзий, правда, строить не придётся, поскольку вариантов выбора не бывает много.

К примеру, для участков, находящихся за пределами центра города, в территориальной фукциональной зоне ЗЖД (зона среднеэтажной и многоэтажной многоквартирной жилой застройки с включением объектов общественно-деловой застройки, а также объектов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны), выбор можно будет сделать из 3-х вариантов подзон: 

  1. Т3ЖД1 - подзона зоны застройки среднеэтажными многоквартирными жилыми домами, расположенных за пределами территории исторического центра Санкт-Петербурга, с включением объектов общественно-деловой застройки и инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием основной функции данной зоны;
  2. Т3ЖД2 - подзона зоны застройки многоэтажными многоквартирными жилыми домами, расположенных за пределами территории исторически сложившихся районов города, с включением объектов общественно-деловой застройки и инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием основной функции данной зоны;
  3. Т3ЖД3 - подзона зоны застройки среднеэтажными и многоэтажными многоквартирными жилыми домами на территории исторически сложившихся районов города, с включением объектов общественно-деловой застройки и инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием основной функции данной зоны. 

Вряд ли для отдельных собственников участков задача будет посильной, а если участок ещё и находится на территории исторически сложившихся районов города, то и вообще неосуществимой.

На уже избитом примере газпромовской башни на Охте, когда компанией планировалось превышение высотного регламента на выбранном участке строительства в общественно-деловой зоне, можно лишний раз убедиться в этом, а точнее, во всесильности требований градостроительных регламентов и условий изменения их предельных параметров, опирающихся на общественное мнение.

Градостроительные регламенты в схемах

1. Разобраться с градостроительными регламентами по параметрам строительства, установленными для территориальной зоны, к которой относится земельный участок, поможет Схема границ действия предельных параметров разрешённого строительства. Условные обозначения к ней представлены здесь

2. Выяснить вопрос о том, действуют ли на участок градостроительные ограничения, обусловленные необходимостью регулирования застройки и хозяйственной деятельности из-за наличия на участке или поблизости от него существующих или выявленных памятников культуры и архитектуры, или охраняемых зелёных насаждений и ландшафтов, удобно, используя такой материал, как Карта границ территорий объектов культурного наследия и  границ зон с особыми условиями использования территории. Условные обозначения - здесь.

3. Убедиться в том, распространяются или нет на земельный участок особые условия его использования, обусловленные, например, влиянием санитарной зоной охраны Финского залива или месторождения “Полюстрово”, или защитной парковой зоны Пулковской обсерватории, или санитарной зоны водопровлдных сооружений, зоны полос воздушных подходов аэродромов и приаэродромной территории Санкт-Петербургского авиационного узла и других факторов поможет Карта градостроительного зонирования Санкт-Петербурга в части границ зон с особыми условиями использования территорий. Условные обозначения к карте здесь

Принять верное и обоснованное решение о застройке участка или изменения параметров его застройки можно лишь на основе анализа всех полученных сведений и характеристик. Только тогда оно будет экономически целесообразным и оправданным. И в этом большую роль играют Правила землепользования и застройки Санкт-Петербурга.

С полным составом карт и текстовыми материалами ПЗЗ можно ознакомиться, посетив официальный сайт КГА

Не следует воспринимать ПЗЗ как догмат на все времена. Они периодически изменяются, в них вносятся корректировки, ведь это более тонкий механизм регулирования градостроительства, в сравнении с Генеральным планом.

А это означает, что ПЗЗ позволяют относительно своевременно отреагировать на острые проблемы застроек территорий и увидеть оптимальный вариант их разрешения, в том числе и через принятие новых ПЗЗ.

Вот и в настоящее время Санкт-Петербург переживает именно такой момент подготовки новых Правил землепользования и застройки, что вызвано необходимостью устранения несоответствий между новым Генеральным планом города и действующими в настоящий период ПЗЗ.

По официальному сообщению Администрации Санкт-Петербурга, работа над новой редакцией ПЗЗ уже началась. Она должна завершиться до 29 декабря 2015 года, но срок может быть скорректирован с учётом времени подготовки материалов Комитетом по экономической политике и стратегическому планированию Санкт-Петербурга (КЭПиСП). Утверждение ПЗЗ запланировано на март 2016 года.

Поскольку для подготовки ПЗЗ, как указывает действующее федеральное законодательство, необходимы требования к градостроительным регламентам в составе проекта зон охраны объектов культурного наследия, будет готовиться и новая же редакция Закона Санкт-Петербурга о зонах охраны. По информации КГИОП, она будет утверждена в конце I полугодия 2016 года.

 

Полезно узнать

  • С порядком изменения ВРИ земельных участков, действующим с 2017 года, можно ознакомиться здесь.
  • Проверить состояние вопроса и уточнить статус своей земли можно на публичной кадастровой карте. Как получить необходимые сведения по имеющейся информации - кадастровому номеру или адресу участка, помогут советы, представленные здесь.
  • С возможностями же любого вида разрешённого использования позволит ознакомиться новый их Классификатор ВРИ-2015, вступивший в силу с дополнениями и изменениями 3 ноября 2015 года.



Заявка на юридическую консультацию



звонки принимаются
в рабочие дни
с 10:00 до 18:00 Мск Оставьте телефон, мы Вам перезвоним.



открыть карту




Показать заявки