Недвижимость и участки в Ленинградской области

поиск недвижимости  объекты на картеразместить свой объект  заявка на юр. консультацию  рекламодателям

Главная > Юридическая консультация > Ответы на частые вопросы (FAQ) > Кадастровая стоимость земельного участка - как уменьшить? Cпособы решения задачи

Кадастровая стоимость земельного участка - как уменьшить? Cпособы решения задачи




Разделы статьи:

Как изменить государственную кадастровую стоимость?

Уже частым событием в жизни собственников и арендаторов земельных участков становится получение налоговых уведомлений с цифрами, "поражающими воображение".

Обнаруживается, что налоги за земельные владения возросли в несколько раз, в сравнении с теми, что соответствуют данным, указанным в кадастровых паспортах, выясняется, что кадастровая стоимость земельного участка в несколько раз превышает реальную рыночную стоимость.

Что произошло? На каком основании? Над такими вопросами ломать голову сегодня приходится многим. 

А событие это - ни что иное, как изменение цены земли, установленной государством. Произошло увеличение государственной кадастровой стоимости земельных участков, повлекшее за собой рост ставок земельного налога при сокращении времени его уплаты. Установлен приоритет рыночной стоимости земельного участка над его кадастровой. 

Можно ли повлиять на происходящий “грабёж” и, главное, как?

Попробуем разобраться и, по-возможности, обнадёжим тех, кто ещё в поиске ответов, что ситуация в общем-то поправима, хотя и не представляется простой и дешёвой.

Законы, повлиявшие на увеличение кадастровой стоимости

1 января 2015 года Налоговый кодекс РФ пополнился новой главой 32 под названием «Налог на имущество физических лиц», а закон РФ «О налогах на имущество физических лиц» утратил силу.

Эти поправки внесены Федеральным законом 04.10.14 № 284-ФЗ. Изменения коснутся любого собственника земельного участка, квартиры или гаража.

Главное изменение заключается в переходе к исчислению налога на имущество не из инвентаризационной, а из кадастровой стоимости недвижимости. 

В Санкт-Петербурге вступили в силу:

  • закон №645-110 от 26.11.2014, вносящий изменения в Закон Санкт-Петербурга «О налоге на имущество организаций» (с изм. на 26.11.2014);
  • закон №643-109 от 26.11.2014 "О налоге на имущество физических лиц в Санкт-Петербурге".

Очень важно отслеживать изменение кадастровой стоимости недвижимости, и в случае необоснованного увеличения - оспаривать её вместе с компетентными специалистами.

Да-да, именно так: оспорить государственную кадастровую стоимость земельных участков и не просто оспорить, но и уменьшить тоже в разы.

Почему? Потому, что при определении этой стоимости в немалом числе случаев допущены серьёзные ошибки, вызванные отсутствием детального подхода к определению стоимости каждого конкретного участка при проведённой государством тотальной кадастровой оценке. 

Собственно, это и есть тема данной статьи.

И чтобы понимание вопроса не было урывочным, тема будет раскрываться последовательно, “от печки”.

Новый подход государства к использованию кадастровой стоимости для расчёта налогов

Вся недвижимость в стране, будь то земельный участок или любое построенное на нём здание, облагается налогом, зависящим от стоимости самого объекта.

Налог начисляется на стоимость объекта, которую определяет государство, то есть на его кадастровую стоимость. Но существует и рыночная стоимость объекта, то есть та, по которой собственник хотел бы его продать, ориентируясь на сложившейся на рынке уровень цен. Она всегда была выше кадастровой, но...

Государство, стремясь получить как можно больше доходов от поступления налогов, предприняло решение о завышении кадастровой стоимости, действуя по принципу: чем больше сделать стоимость земли или здания, тем выше будет и налог. Результат превзошёл ожидания - кадастровая стоимость оказалась во многих случаях даже выше рыночной, а налоги увеличились в 3-4 раза.

  • Проверить состояние вопроса и уточнить статус своей земли и её кадастровую стоимость можно на публичной кадастровой карте. Как получить необходимые сведения по имеющейся информации - кадастровому номеру или адресу участка, помогут советы, представленные здесь.
  •  С расчётом налогов на недвижимость в 2017 году можно ознакомиться здесь.

Выбранный путь, естественно, сформировал коллизию интересов государства и собственников недвижимости, которые предприняли активные действия по защите своих прав и и обязанностей.

Была отработана специальная процедура - оспаривание кадастровой стоимости, позволившая собственникам вполне успешно решать проблемы уменьшения как кадастровой стоимости, так и налога на недвижимость, но требующая веской аргументации. 

Как и прежде, плата за пользование землёй производится в 2-х основных формах:

  1. земельный налог, если земельный участок находится в частной собственности;
  2. арендная плата, если земельный участок является государственной или муниципальной собственностью и предоставлен в пользование на основании договора аренды.

По Налоговому кодексу РФ, кадастровая стоимость является налоговой базой для расчёта земельного налога на каждое 1 января календарного года (это налоговый период).

Сумма налога рассчитывается как произведение кадастровой стоимости на налоговую ставку.

Кадастровая стоимость применяется и для определения размера арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Она определяется оценщиком по результатам исполнения государственного заказа. Заказчиком выступает исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или органа местного самоуправления. 

С 2016 года налог на имущество физических лиц будет уплачиваться по новым правилам. В 2018 году будет введён единый налог на недвижимость. 

Грядущие изменения размера налога на имущество - самая серьёзная причина рекомендуемой проверки ситуации с кадастровыми стоимостями объектов недвижимости, к которым, кроме земельных участков, относятся все объекты недвижимого имущества.

Решение задачи уменьшения кадастровой стоимости земельного участка обеспечит собственникам или арендаторам земли достижение существенной экономии на налоговых платежах - от десятков тысяч до миллионов рублей.

Частые случаи оспаривания кадастровой стоимости недвижимости касаются земельных участков, но заняться этой процедурой могут и арендаторы земли, собственники нежилых зданий, строений, сооружений, а также собственники квартир и арендаторы нежилых помещений.

Изменение кадастровой стоимости земельных участков, происходящее в течение налогового периода в результате перевода земель из одной категории в другую, изменения вида разрешённого использования земельного участка, изменение его площади, - тоже причина пристального внимания к устанавливаемой величине.

Сложность и затратность процедуры оспаривания кадастровой стоимости - ещё не основная проблема. Главная заключается в анализе положительного исхода. И если не будет уверенности в этом, затевать процедуру не стоит. 

На что влияет кадастровая стоимость?

В реальной кадастровой стоимости заинтересованы все собственники, арендаторы и пользователи недвижимости, в том числе и земельных участков. От неё, как уже отмечено, зависит размер налога. 

Кадастровая стоимость используется для целого ряда задач, когда требуется: 

  • установить меньший размер земельного налога;
  • определить меньшую выкупную цену за земельный участок при приобретении в собственность;
  • рассчитать меньшую арендную плату;
  • сформировать меньший размер налога на имущество организаций;
  • иные ситуации, например, когда собственник заинтересован в увеличении кадастровой стоимости объекта недвижимости (в основном, это связано с судебными спорами относительно прав на недвижимость).

И всё же, что такое кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость - это установленная государством стоимость, отражающая представление о ценности (полезности) земельного участка при существующем его использовании.

Это публичный эквивалент его рыночной цены, на основании которой исчисляется земельный налог, арендная плата за пользование землей, выкупная стоимость участка и иные платежи, предусмотренные законодательством.

Всем земельным участкам при внесении данных о них в единый государственный кадастр недвижимости (ГКН) присваивается учётный номер и проводится кадастровая оценка.

Кадастровая стоимость земель является главным критерием, определяющим экономическую эффективность их использования, а также затраты на содержание и покупку участков.

Юридическая справка

Кадастровая стоимость земельного участка - это расчётная величина, устанавливаемая по результатам государственной оценки земли с учётом её местонахождения и классификации по целевому назначению.

В настоящее время кадастровая стоимость рассчитывается в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности (ч. 1 ст. 24.15 Закона №135-ФЗ от 29.07.1998). При этом органы исполнительной власти субъектов РФ утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (п. 2 ст. 66 ЗК РФ).

Размер кадастровой стоимости земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (п. 3 ст. 66 ЗК РФ). 

Основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости 

Кадастровая стоимость может быть оспорена в случае, если результаты её определения  затрагивают права и обязанности владельцев земельных участков.

Кто устанавливает кадастровую стоимость?

Кадастровую стоимость земельного участка устанавливает орган кадастрового учёта -Федеральная кадастровая палата, подразделения который действуют в каждом муниципалитете.

Кадастровая палата выполняет эту работу самостоятельно, без уведомления правообладателей земельных участков, используя камеральный «метод массовой оценки».

Кадастровая стоимость определяется и периодически изменяется в каждом субъекте РФ 1 раз в 5 лет. Эта процедура называется кадастровой оценкой. 

Выполнение работ финансируется из региональных бюджетов.

Кадастровой оценке подлежит каждый объект недвижимости - земельный участок, здание, квартира, частный дом и т.д.

Результаты кадастрой оценки утверждаются постановлением главы субъекта РФ.

В таком постановлении указываются:

  • категории земель;
  • удельная единица кадастровой стоимости на 1 м2 земли, установленная по географическому принципу, 
  • средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель кадастровых кварталов по категориям земель в муниципальных образованиях (поселениям в муниципалитетах);
  • средний уровень кадастровой стоимости земельных участков в составе категорий в разрезе видов разрешённого использования по муниципальным образованиям;
  • дата, с которой применяется новая кадастровая оценка. 

До следующего официального изменения кадастровой стоимости её значение является действующим и используются для различных расчётов.

Справка о кадастровой стоимости

Сведения о кадастровой стоимости объекта содержатся в кадастровой справке.

Для её получения можно воспользоваться несколькими способами:

  1. получить в Кадастровой палате, работающей в каждом муниципалитете;
  2. заказать в режиме online на официальном сайте Росреестра в разделе - Справочная информация по объектам недвижимости: войти в раздел «Публичная карта», где в поисковом поле ввести кадастровый номер земельного участка, после чего участок будет отображен на карте с описанием, в том числе с кадастровой стоимостью;
  3. рассчитать самостоятельно, сопоставляя сведения своего земельного участка (площадь, категория земель и место нахождения) с данными постановления губернатора об утверждении результатов кадастровой оценки. 

Какими силами выполняется оценка кадастровой стоимости?

Для проведения кадастровой оценки властями региона на конкурсной основе выбирается специализированная оценочная компания.

Нередко победителями таких конкурсов становятся те, что предлагают самую низкую стоимость своих услуг, что, по всей видимости, и сказалось на качестве выполненных ими работ и появлении множества ошибок.

О причинах ошибок в установлении государственной кадастровой стоимости

Одна из главных причин появления ошибок в работе оценщиков - несовершенство используемого механизма оценки. 

Массовая оценка объектов лишена детализации критериев, в том числе специфичных для конкретного региона и объекта недвижимости. Так, для объекта капстроительства не учитываются материал стен, этажность, год постройки и степень износа. Эти важные факторы, объективно влияющие на рыночную стоимость, не учитываются при расчёте стоимости кадастровой.

Привлечённые компании используют массовый метод оценки, страдающий и “массовыми недостатками”:

  • Оценочная компания может находиться в любой точке страны

Ситуация, когда оценщики пользуются лишь документами Росреестра. Они не видят воочию сам объект оценки, поскольку даже не выезжают на земельные участки, а значит, не способны объективно оценить природные и гидрологические особенности, наличие коммуникаций, транспортную доступность и другие факторы, что, безусловно, резко снижает точность оценки, а результатом становится возрастание кадастровой стоимости в несколько раз.

Эта проблема оказалась весьма болезненной для юридических лиц - организаций и предприятий, имеющих в собственности крупные земельные участки.

Не обошла она стороной и частников. Земельный налог для них превратился в неподъёмное бремя. И это при всём том, что кадастровая стоимость оказалась в 3-4 раза выше рыночной стоимости, сформировавшейся в том или ином регионе.

  • Неправильное отнесение земельного участка к тому или иному виду разрешенного использования

Разница между стоимостью различных видов разрешённого использования может отличаться в десятки раз. Вытекающие последствия налогообложения соответствующие.

  • Нечёткие и неконкретные характеристики объектов, прописанные в документах Росреестра, используемых для проведения оценки

Ситуация, встречающася очень часто. К примеру, в документах прописан вид разрешённого использования земельного участка “ под строительство”, но не конкретизируется, под какое именно - многоквартирное, жилое, дачное или под прозводственный цех. 

При такой записи в документах массовый способ определения кадастровой стоимости вряд ли может дать объективный результат. Получится “средняя температура по больнице”.

 

Как изменить государственную кадастровую стоимость?

Процедура изменения (уменьшения) кадастровой стоимости длительна и достаточно трудоёмка. Состоит из нескольких этапов.

До её начала лучше выяснить, есть ли вообще вероятность положительного исхода, - сделать анализ возможности понижения. Для этого потребуется обратиться в оценочную компанию или сертифицированному оценщику, предоставив ей необходимые документы. 

Полученный результат позволит или принять решение о согласии с установленной государством кадастровой стоимости, или определить, каким способом задача будет решена и установить реальный размер этой стоимости.

Законодательством разрешено оспаривание кадастровой стоимости на основе альтернативного отчёта независимого оценщика по определению рыночной стоимости  земельного участка.

Результаты определения государственной кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде и в комиссии по рассмот­рению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Обращение в суд или комиссию по своему усмотрению позволительно только физическим лицам. Для юридических лиц порядок оспаривания иной. Они должны сначала обратиться в комиссию, а только потом имеют право идти в суд.  

Инициировать оспаривание во всех случаях могут собственники и арендаторы земельных участков:

  • юридические и физические лица, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности;
  • органы государственной власти, органы местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В перечень "спорщиков" включены и правообладатели, владеющие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения, а также лица, не имеющие оформленных прав на земельный участок, но владеющие на праве собственности объектами недвижимости, расположенными на участках. 

Уменьшение кадастровой стоимости происходит способом её оспаривания через признание равенства размеру рыночной стоимости путём исправления неточностей и ошибок, допущенных в площадях участков, категориях земель, видах разрешённого использования и т.д.

Для установления рыночной стоимости объекта потребуется помощь независимых оценщиков, которые должны состоять в СРО.

Они готовят отчёт об оценке для установления рыночной стоимости объекта недвижимости (здания, земли, земельного участка), на основании которого можно оспорить (уменьшить) кадастровую стоимость недвижимости, а значит, уменьшить налоговые платежи и величину арендной платы. 

Отчёт об оценке земли - документ доказательственного характера, который подготовлен в соответствии с действующим законодательством. От его качества во многом зависит успех решения вопроса, поэтому и выбор оценочной компании должен быть соответствующим.

Эксперты вначале изучают документацию по объекту. По результатам анализа они делают вывод об успешности или неэффективности проведения оспаривания. Одновременно ведётся оценка целесообразности планируемых мер, с точки зрения затрат времени и денег, которые необходимы для разрешения проблемы.

Независимая оценка действительной (справедливой) стоимости определяется на основе анализа полученных данных. С расчётными цифрами уже можно обращаться в суд или в комиссию для коррекции кадастровой стоимости. Но перед этим обращением отчёт передают для проверки в СРО, где готовится заключение о соответствии отчётных документов требованиям законодательства.

Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчёте об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчёта об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев (п. 26 Федерального стандарта оценки »Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256). 

Это наиболее вероятная цена, по которой земля может быть продана на свободном рынке в условиях конкуренции, когда стороны возможной сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией.

Полный комплект документов для оспаривания кадастровой стоимости направляются в специальную территориальную комиссию по рассмот­рению споров о результатах определения кадастровой стоимости или в суд.

Основания для оспаривания завышенной кадастровой стоимости

Как сказано чуть выше, кадастровая стоимость земли может оспариваться по 2-м основаниям:

  1. недостоверные сведения, учтённые при кадастровой оценке;
  2. уравнивание кадастровой стоимости с рыночной стоимостью земли.

Правовая возможность изменения кадастровой стоимости

Способы изменения кадастровой стоимости закреплены законодательно. С одной стороны, “приравниванием” кадастровой стоимости земельного участка к его рыночной стоимости, а с другой, ставшей следствием такого “равенства”, - созданием возможности снижения размера платы за пользование земельным участком.

Данная ситуация выявилась после вступления в силу п. 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ в новой редакции, введённой Федеральным законом от 22.07.2010 №167-ФЗ, когда налог стал определяться в соответствии с главой 32 «Налог на имущество физических лиц» Налогового кодекса РФ.

Выдержки из законов

  • Деятельность комиссий по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости регламентируется приказом Минэкономразвития России №263 от 04.05.2012 г.
  • В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством РФ, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (п. 24.20 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ »).Этот факт позволяет пересчитать земельный налог, исходя из рыночной стоимости земельного участка, определённой на дату подачи заявления об оспаривании.
  • Новый подход нашёл отражение и в Налоговом кодексе РФ, в редакции от 29 декабря 2014 года, действующей с 01 января 2015 года, за исключением отдельных положений: в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда в порядке, установленном ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, учитываются при определении налоговой базы начиная с налогового периода, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (п. 1 ст. 391 НК РФ). 

Приведённые положения стали применяться после 01.01.2015 г. Стал возможным пересчёт земельного налога, исходя из рыночной стоимости земельного участка, определённой на дату подачи заявления об оспаривании кадастровой стоимости.

О сроке подачи заявления

Срок, в течение которого можно обратиться в комиссию или в суд с заявлениями  по оспариванию кадастровой стоимости, - 5 лет с момента утверждение результатов кадастровой оценки и до утверждения очередной оценки. 

Чтобы быть уверенными в целесообразности оспаривания и понимая силы оппонента, нужно получить хотя бы ориентировочно сведения о том, соответствует ли кадастровая стоимость земли рыночной или нет, и лишь после этого принимать окончательное решение. Для этого потребуется получить помощь компетентной оценочной компании. 

Цена вопроса 

Оспаривание кадастровой стоимости для обоих способов решения задачи сопряжено с подготовкой за счёт собственника земельного участка весьма дорогостоящего комплекта документов, включающего, в частности, такие материалы, как: 

  1. отчёт об оценке рыночной стоимости земельного участка;
  2. положительное экспертное заключение;
  3. сведения о недостоверных сведениях, использованных при кадастровой оценке.

Оценку рыночной стоимости земельного участка невозможно выполнить самостоятельно, если только собственник участка сам не является профессионалом в этой сфере деятельности.

Она готовится оценочной компанией, а заключение экспертизы - вышестоящей организацией оценщиков (СРО), подтверждающей, что отчёт оценщиков соответствует правовым нормам (абз. 16 ст. 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ”).

Общая стоимость заказываемых в компаниях работ по проведению оценки зависит, в основном, от площади участка.

Для физических лиц она может варироваться в таком диапазоне (без учёта госпошлин и подготовки неболльших по стоимости документов). 

  • анализ целесообразности оспаривания кадастровой стоимости - от 10 тыс.руб.;
  • стоимость отчёта - от 20-100 тыс.руб.; 
  • стоимость экспертизы отчёта оценки СРО - от 10-15 тыс.руб.;
  • стоимость о недостоверных сведениях - от 10-25 тыс.руб. 

В какой-то мере снизить расходы на подготовку оценки рыночной стоимости и заключение экспертизы можно, если собственники участков смогут объединить усилия и проведут коллективное оспаривание.

Такой механизм выгоднее всего для членов садовых и дачных некоммерческих товариществ, так как позволяет снизить стоимость подготовки документов для каждого из них. 

Зачем уменьшают кадастровую стоимость?

Уточнённая (оспоренная) кадастровая стоимость является основанием для уменьшения земельного налога и арендных платежей.

Если, к примеру, площадь земли или недвижимости неверно указана в ГКН, значит, и кадастровая будет определена неверно, а налог - завышен или занижен.

Заподозрив несоответствие в платежках, чтобы избежать лишних налоговых выплат, собственник вправе внести уточнения в информацию о своих объектах в кадастр.

Это лучше сделать сейчас, чем в 2018 году, когда введут единый налог на недвижимость.

Порядок действий

1. Пересмотр кадастровой стоимости в Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости

В комиссию могут обратиться как юридические, так и физические лица - собственники или правообладатели недвижимости. 

Заявление подаётся в письменной форме.

К заявлению должны быть приложены:

  1. кадастровый паспорт объекта недвижимости;
  2. нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на земельный участок (договор аренды, если участок не в собственности);
  3. отчёт об оценке рыночной стоимости земельного участка;
  4. положительное экспертное заключение
  5. сведения о недостоверных сведениях, использованных при кадастровой оценке;
  6. кадастровая справка об объекте недвижимости.

Заявление рассматривается в течение 1 месяца. 

По результатам работы комиссия принимает одно из 2-х альтернативных решений:

  1. отклонить заявление;
  2. изменить кадастровую стоимость.

О принятом решении комиссии заявителю направляется уведомление.

Если в пересмотре кадастровой стоимости в комиссии был получен отказ, то будут указаны конкретные причины, например, будут сделаны замечания к предоставленным документам. Все ошибки можно исправить, доработать документы и обратиться в комиссию повторно. 

  • При несогласии с решением комиссии заявитель имеет право:
  1. обжаловать решение комиссии в суде, приложив копию решения и обосновав своё обращение;
  2. независимо от решения комиссии подать требование об изменении кадастровой стоимости, не ссылаясь на это решение.

2. Оспоривание в суде

Обращение в суд может происходить как в случае отрицательного решения Комиссии, так и без предварительного обращения в комиссию по этой оценке.

Оспаривание кадастровой стоимости ведётся по её состоянию на дату результатов последней кадастровой оценки, утверждённой постановлением главы субъекта РФ, но все последствия изменения кадастровой стоимости начнутся только с даты принятия решения судом. 

Обращению, естественно, предшествует подготовка иска с приложением необходимых документов. 

Цель искового заявления - оспаривание установленной кадастровой стоимости, но не недостоверных сведений, использованных при оценке, поэтому в просительной части иска необходимо указать на необходимость установления рыночной стоимости вместо имеющейся кадастровой. 

Не лишним, но не обязательным, будет включение в иск требования об обязании Росреестра внести в государственный кадастр недвижимости сведений о рыночной стоимости земельного участка в качестве новой кадастровой стоимости.

Исковое заявление адресуется и направляется в в суд общей юрисдикции на уровне субъекта РФ - областной, краевой, республиканский суд.

В исковом заявлении указываются:

  • сведения о земельном участке (кадастровый номер, адрес, площадь и пр.);
  • данные кадастровой стоимости (размер и дата внесения в кадастр);
  • результаты рыночной стоимости объекта недвижимости, причём рыночная стоимость должна резко отличаться от кадастровой, иначе в удовлетворении иска могут отказать (к примеру, если рыночная стоимость отличается на 1-10%, то на выигрыш в суде рассчитывать вряд ли придётся);
  • конкретика по нарушению прав собственника или пользователя - высокий налог, арендная плата и др.

Документы, прилагаемые к исковому заявлению

  1. квитанция об оплате государственной пошлины в размере 4 000 руб. (если она оплачивается от имени дольщиков, то её размер делится между ними в равных частях);
  2. копии документов на недвижимость - свидетельство, правоустанавливающие документы, договор аренды, если участок не в собственности;
  3. копия отчёта независимого оценщика о рыночной стоимости участка;
  4. справка о кадастровой стоимости земельного участка;
  5. иные процессуальные документы, исходя из индивидуальности случая. 

При подготовке документов для суда нужно учесть:

  • В 2017 году Выписки из ЕГРП заменят на Выписки из ЕГРН, так как с 1 января 2017 года вступят в силу новые требования, касающиеся регистрации и постановки на кадастровый учёт недвижимого имущества физических и юридических лиц. Произойдёт замена Выписок из ЕГРП на Выписки из ЕГРН. Ознакомиться с подробностями можно здесь
  • Если заключение оценщика не будет представлено, то суд назначит судебную экспертизу, которая не только будет намного дороже отчёта оценщика, но и займёт очень много времени на подготовку, да и результат её может оказаться непредсказуемым для истца. 
  • С новым порядком подготовки к сделкам, их нотариальным удостоверением можно ознакомиться здесь.

Кто привлекается к участию в суде?

К участию в суде должны быть привлечены:

  • в качестве ответчика:
  1. Кадастровая палата;
  2. если земельный участок находится в государственной (муниципальной) собственности, арендуется правообладателем, то желательно также указать и арендодателя;
  • в качестве третьих лиц:
  1. Росреестр,
  2. местная администрация,
  3. земельный комитет,
  4. комитет госимущества;
  5. другие представители. 

О судебных расходах

Как правило, судебные расходы, связанные с проведением оценки, экспертизы, услуг юристов, оплачивает истец, поскольку в бюджете отвечика не предусмотрены статьи расходов на возникающие возмещения.

Судебное решение вступило в силу - кто и что должен сделать?

Дело должно быть рассмотрено в течение 2-х месяцев (ст. 154 ГПК РФ).

После вступления в силу судебного постановления Кадастровая палата самостоятельно производит изменение кадастровой стоимости.

О нерадужных реалиях и ожиданиях

  • В настоящее время оспаривание кадастровой стоимости земли приняло массовый характер и суды перегружены.
  • Не исключено, что законодатель планирует разработку более сложного порядка оспаривания кадастровой стоимости в целях снижения потока заявителей.
  • Несмотря на предъявление независимого экспертного заключения в случае судебного оспаривания кадастровой стоимости земельного участка, арбитражные суды очень часто назначают судебную экспертизу по определению рыночной стоимости.

Рекомендации

  • Если у земельного участка завышена кадастровая стоимость более чем на 30%, то это повод подать её на пересмотр. Лучше это делать через комиссию, так как комиссия эта специализированная и с ней можно работать многократно, тогда как решение суда пересмотреть будет сложнее.
  • Если в кадастровом паспорте обнаружены какие-либо недостоверные сведения, то это повод обратиться в комиссию по рассмотрению споров.
  • Примите участие в судебном заседании. Следует учесть, что ответчик может не согласиться с предлагаемой оценкой земельного участка и попросить суд назначить дополнительную рыночную оценку.
  • Проверьте в муниципалитете, не входите ли вы в льготную категорию граждан (ветераны, пенсионеры, инвалиды, чернобыльцы и другие), для которой введены налоговые вычеты по уплате земельного налога. При положительном результате написать в ИФНС заявление о предоставление льготы по земельному налогу. Вычеты могут быть предоставлены одному лицу и только в отношении одного дома, одной квартиры и одного гаража. Если таких объектов несколько, за остальные налог будет уплачиваться в полном объёме. Кроме того, муниципалитеты получили права на установление льгот и снижение налоговых ставок.

Видео-советы




Заявка на юридическую консультацию



звонки принимаются
в рабочие дни
с 10:00 до 18:00 Мск Оставьте телефон, мы Вам перезвоним.



открыть карту




Показать заявки