Оформить прирезку к земельному участку по новому закону




фотографии

документы

примерная форма заявления на перераспределение участков

примерная форма заявления на перераспределение участков

вид схемы расположения участка на кадастровом плане территории (образец)

вид схемы расположения участка на кадастровом плане территории (образец)

Разделы статьи:

 

Речь пойдёт о возможности, предоставленной Земельной реформой 2015 года (ФЗ №171 от 23.06.2014 г.), в упрощённой форме прирезать к уже имеющимся в собственности участкам ИЖС и ЛПХ, для дачного хозяйства или дачного строительства, для садоводства или огородничества.

Поговорим об оформлении тех, с виду «ничьих» и вроде никем и ничем не занятых небольших территорий, что, в принципе-то, уже и используются по факту и ранее гневно оценивались административными органами как «самовольно захваченные», за что приходилось нести ответственность по их освобождению от «захвата», оформлять через суды с уплатой существенных штрафов, или тех прилегающих к участку, непонятно к кому и чему относящихся кусков земли, на которые пока что лишь «глаз положили» и которые очень нужны для нормального загородного обустройства.

Скажем сразу, что «ничьих участков» быть не может. Любой участок, даже если по внешним признакам не используется и ничего на нём нет, находится в собственности или граждан, или компаний, предприятий, или садоводств, или является собственностью муниципалитета или государства.

Вряд ли кому удастся прирезать «кусочек» земли, который является частью чужого частного участка (чужого имущества), а вот с муниципалитетом и государством начавший своё действие закон решить вопрос позволяет, если только этот прирезаемый кусок не будет относиться к так называемым зарезервированным землям и фондам под дальнейшие или существующие серьёзные задачи.

Проверить состояние сложившейся в таких случаях ситуации можно на публичной кадастровой карте. Как получить необходимые сведения по имеющейся информации - кадастровому номеру или адресу участка помогут советы, представленные здесь.

Почему можно прирезать свободные муниципальные и государственные земли?

Земельная реформа повлияла на параллельную доработку Земельного кодекса РФ (ЗК РФ), в который было внесено дополнение - целая новая глава «Перераспределение земель и (или) земельных участков» (гл. 5.4), которая полностью регулирует порядок решения проблемы "прирезок". Ознакомиться с ней можно здесь.

"Прирезкой” земли теперь могут воспользоваться все граждане РФ - те, повторимся ещё раз, кто является собствениками участков, предоставленных для ИЖС, ЛПХ, дачного хозяйств или дачного строительства, садоводства или огородничества.

«Прирезка», то есть увеличение площади земельного участка, над зафиксированной в правоустанавливающих документах, в соответствиии с фактически используемой, теперь называется «перераспределением земельных участков».

Необходимость в прирезке может возникнуть, например  тогда, когда участок имееет изломанную форму, что создаёт большие неудобства при его обустройстве, при уточнении его границ или в ситуациях "наложения" смежных участков, часто выявляющихся как в садоводствах, так и при очень большом сроке использования в посёлках. 

Самовольное же использование не своей земли остаётся “дамокловым мечом” для любого собственника, которому рано или поздно придётся или освободить незаконно занятую территорию, снести постройки на ней, получив соответствующие предписания, или вовремя заняться решением проблемы. 

Как решить вопрос с "прирезкой земли" сейчас и рассмотрим.

Когда можно вести прирезку и об ограничениях в прирезаемых площадях

Приступить к решению задачи о прирезке к участку можно лишь в том случае, если права собственности на участок оформлены и он отмежёван, то есть имеет конкретные границы и площадь, стоит на кадастровом учёте.

Кроме того, образуемый после прирезки земельный участок

  • не должен выходить за границы поселения - населённого пункта, дачного кооператива, муниципалитета (ЗК РФ, статья 11.9, п. 3)
  • не должен попадать в территорию общего пользования;
  • не должен оказаться за границами застройки - за “красными  линиями”, отграничивающими зоны различных линейных объектов ( дорог, коммуникаций и др.)

Добавить к существующему земельному участку сколь угодно площади получится не всегда. Поскольку это достаточно существенный момент в планируемой задаче прирезки, поясним его немного подробнее.

Вопрос решается без проблем, если увеличение площади не превышает 10% от внесенной в госкадастр, но легализовать прирезанные земли лесного фонда, а также береговых полос по-прежнему невозможно.

Существуют нормативы по предельным размерам участков, устанавливаемые ПЗЗ в каждом муниципалитете. Именно они определяют возможные минимальные и максимальные площади земельных участков, предоставленных для ИЖС, ЛПХ, дачного хозяйства или дачного строительства, садоводства, огородничества, фермерского хозяйства, ЛПХ, животноводства, а, соответственно, и для прирезаемых участков.

По площади получаемый в сумме с прирезкой участок не должен превышать установленные пределы (п.п.1-3 ст. 39.28 ЗК РФ).

При превышении предельных площадей придётся решать ворос о формировании нового участка или участков в допустимых регламентом размерах и выкупать их, хоть и не по баснословной стоимости, но полной кадастровой, установленной в конкретном поселении.

С размером предельных площадей по видам разрешённых использований земельных участков можно ознакомиться в принятых в каждом поселении Правилами землеустройства и застройки (ПЗЗ) на официальном сайте администрации поселения или при непосредственном обращении в комитет или отдел по землепользованию районной администрации или администрации поселения.

Перед решением задачи о добавке площади к участку по картам-схемам ПЗЗ нужно убедиться в том, что “прирезка” относится к той же самой территориальной функциональной зоне (ИЖС, ЛПХ, ведения дачного хозяйства и т.д. ), что и сам участок. На картах-схемах ПЗЗ границы территориальных зонах обозначены разными цветами с указанием в экспликации градостроительных регламентов непосредственно в этих картах (п.7 ст.1 Градостроительного кодекса РФ).

В противном случае, то есть тогда, когда “прирезка” попадает в иную территориальную функциональную зону, например, в общественно-деловую (ОДЗ), производственную или другую, вместо зоны ИЖС или, к примеру, “для ведения дачного хозяйства”, решение задачи становится невозможным, если, конечно, не заняться изменением генерального плана поселения и его ПЗЗ, внесением в них необходимых изменений, что любому частному собственнику будет практически непосильно.

В тех случаях, когда ПЗЗ в поселении ещё не приняты, предельные размеры участков для ИЖС, ЛПХ, дачного хозяйства или дачного строительства, садоводства или огородничества утверждаются отдельными решениями местных депутатов или региональными законами «О предельных размерах земельных участков».

Порядок оформления прирезки к участку - заключение Соглашения о перераспределении

Перераспределение (прирезка к земельному участку) оформляется путём заключения Соглашения о перераспределении земельных участков, которое составляется между собственником прирезаемой территории (муниципальной администрацией, областным или региональным правительством, или представителем РФ, если прирезка относится к федеральной собственности) и собственником земельного участка, который намерен увеличить (прирезать) дополнительную площадь  (статья 39.29 ЗК РФ).

Для подготовки к заключению такого Соглашения собственник земельного участка, планирующий расширить его, подаёт в районную администрацию или в областное правительство заявление о перераспределении земельного участка с приложением ряда документов и указывая необходимые сведения об участке и о себе.

Форма заявления устанавливается в каждом муниципалитете индивидуально. Она выдаётся при непосредственном обращении.

Перераспределение земельных участков, находящихся в частной собственности, производится в соответствии с утвержденным проектом межевания территории поселения, а при отсутствии такого проекта - в соответствии с утверждённой администрацией схемой расположения земельного участка на кадастровом плане территории.

Обязательным приложением к указанному соглашению является кадастровый план земельного участка, который появляется (образуется) в результате перераспределения.

 

Основные документы, прилагаемые к заявлению

 

  • проект межевания территории, на которой расположен участок;
  • если проект межевания территории, в границах которой планируется провести перераспределение земельных участков, отсутствует, должна быть приложена схема расположения будущего земельного участка на кадастровом плане территории.

Примечание

Схему расположения на кадастровом плане территории будущего земельного участка с отображением его границ и указанием прирезаемой части собственнику участка готовить придётся самому собственнику.

Заказать её удобнее в местной геодезической или землеустроительной компании или у кадастровых инжененров, работающих непосредственно в том или ином районе. Если собственник участка не является геодезистом или кадастровым инженером, вряд ли ему удастся справиться с подготовкой схемы самому, ведь делается она на основе сведений, получаемых по результатам геодезической съёмки.

При подаче завлений представителями или доверительными лицами предоставляются документы, подтверждающие их право и полномочия в совершении действий;

При подаче заявлений от от иностранного юридического лица, являющегося собственником земельного участка, - документы о государственной регистрации юридического лица в соответствии с законодательством иностранного государства с заверенным переводом на русский язык.

Заявление с документами можно подавать различными удобными способами:

  • с использованием межведомственного информационного взаимодействия;
  • лично или с помощью почтовой связи на бумажном носителе;
  • в форме электронных документов с использованием сети интернет, ознакомившись с требованиями к их формату, утверждённому уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти. 

Сроки рассмотрения заявления о перераспределении земельных участков

Установленный законом срок рассмотрения заявления о перераспределении земельных участков составляет 30 дней (п.8 ст. 39.27 главы 5.4 ФЗ №171 от 23.06.2014 г.).

За это время администрация выполняет следующие действия:

  • рассматривает заявление и принимает положительное решение об утверждении схемы расположения земельного участка;
  • направляет своё решение об утверждении схемы с её приложением заявителю;
  • направляет своё согласие на заключение соглашения о перераспределении земельных участков в соответствии с утвержденным проектом межевания территории.

Причины отказа в заключении соглашения о перераспределении

Основаниями для отказа в заключении соглашения о перераспределении земельных участков может стать хотя бы одна из следующих причин:

  • несоответствие поданного завления случаям перераспределения земельных участков, которые предусмотрены законодательством;
  • отсутствие согласия третьих лиц, изложенное в письменной форме, если прирезаемый участок обременён их правами, например, ипотека в банке, требующая согласования с ним;
  • на прирезаемом участке находится здание или сооружение, объект незавершённого строительства, находящиеся в собственности муниципалитета или государства, или собственности граждан или юридических лиц;
  • прирезаемый участок относится к изъятым из оборота или ограниченным в обороте муниципальным или государственным землям;
  • прирезаемый участок относится к землям, зарезервированным для государственных или муниципальных нужд;
  • по прирезаемому участку подготовлено решение о проведении аукциона с публикацией извещения о проведении и выполнено предварительное согласование о его предоставлении и срок действия решения ещё не истёк;  
  • на прирезаемый участок уже подано иное завление о предварительном согласовании по его предоставлению, но ещё не приняты решения ни в согласовании и утверждения схемы расположения, ни в от отказе (как многим нравится говорить, “кто первый встал, того и тапки”);
  • площадь прирезаемого участка увеличит площадь образуемого при его слиянии с основным с превышением более чем на 10% установленных размеров предельных площадей земельных участков;
  • прирезаемый участок не может рассматриваться в качестве “добавки” и подлежит формированию в качестве самостоятельного;
  • границы основного участка, к которому планируется прирезка, требуют уточнения - то есть, если основной участок не отмежёван;
  • несоответствие схемы расположения земельного участка:
  1. по её форме или требованиям по подготовке;
  2. по полному или частичному совпадению местоположения будущего земельного участка с местоположением основного земельного участка,
  3. по нарушениям, допущенным при разработке схемы,
  4. по несоответствию существующему проекту планировки территории, землеустроительной документации, положению об особо охраняемой природной территории;
  5. по несоответствию границам территории, для которой утверждён проект межевания территории.

Не станет причиной отказа по прирезке муниципальной или государственной земли отсутствие сведений по добавляемому участку в государственном кадастре недвижимости (ГКН) о местоположении границ земельного участка (п.12 ст.39.29 ЗК РФ).

Заявителю в таком случае будет необходимо выполнить кадастровые работы и поставить “прирезку” на государственный кадастровый учёт, а только после всего присоединить к своему участку.

 Отказ в заключении соглашения на основании п.9 ст.39.27 главы 5.4 ФЗ №171 от 23.06.2014 г.) должен быть мотивированным, с подробным изложением причин.

Положительное решение об утверждении схемы перераспределения земельных участков получено - что далее?

Если решение об утверждении схемы расположения земельного участка от администрации получено, далее потребуется за свой счёт поставить участок с прирезкой на кадастровый учёт, выполнив перед этим межевые работы (п.14 ст. 39.29).

Полученный кадастровый паспорт нужно предъявить в администрацию и подписать с нею подготовленный администрацией проект Соглашения о перераспределении земельных участков. Подписание соглашения и оплата за “прирезку” должно пройти не позднее 30 дней со дня получения проекта, в котором будет указана, в частности, и стоимость прирезаемого участка.

О стоимости “прирезок”

Стоимость выкупаемой у муниципалитета “прирезки” зависит от кадастровой стоимости земельного участка, составляя 15% от её величины, если участок относится к федеральным землям и добавляемая площадь не превышает установленные нормативы максимальных значений, а при превышении более чем на 10% максимально разрешённых площадей плата будет рассчитываться уже по полной кадастровой стоимости  (Постановление Правительства РФ №1308 от 3.12.2014 г.).

Для участков, относящихся к областным землям или наразграниченным землям госсобственности, стоимость устанавливается муниципалитетом, зависит от расположения, но, как правило, практически не отличается от стоимости федеральной земли, то есть 15% от кадастровой стоимости при условии соответствия пределам по площади.

Зная площадь участка, несложными арифметическими расчётами можно оценить предстоящие траты.

Кадастровая стоимость указывается в кадастровом паспорте, с нею юможно ознакомится на публичной кадастровой карте Росрреестра или уточнить в местной администрации.

Отсрочки или рассрочки платежей при проведение оплаты за “прирезки” к участкам не предусмотрены. Но уверенно можно утверждать, что стоимость прирезок значительно ниже рыночных величин за покупку участков аналогичных площадей.

 

Видео-консультация по оформлению прирезки к участку

 

 

Итоги

Начала ли действовать масштабная по своему значению Земельная реформа 2015? - Да, хотя и с трудом осваивая свои пространства.

Не редки замечания из многих регионов страны  собственников участков, было приступивших к увеличению площадей за счёт прирезок, то на “неведение” администраций своих обязанностей в реализации реформы, то на отсутствие утверждённого порядка решения вопросов, то на незнание даже формы заявлений на разграничение земельных участков, то на отсутствие ПЗЗ, то незнание геодезистов в том, как провести образуемый после прирезки участок и др. Последствия неминуемо вылились в судебные разбирательства.

Тем не менее, ясно одно: закон есть, закон должен работать! А “прирезки” - это удобство не только для собственника - они выгодны и государству, получающему от их продажи дополнительные денежки в казну.

 

Полезно знать

 

  • С 1 января 2017 года одним из главных документов для получения разрешения на строительство дома и его регистрации в ЕГРН стал технический план.
  • В 2017 году Выписки из ЕГРП заменили на Выписки из ЕГРН, так как с 1 января 2017 года вступили в силу новые требования, касающиеся регистрации и постановки на кадастровый учёт недвижимого имущества физических и юридических лиц. Ознакомиться с подробностями можно здесь







+7 921 305 22 98

звонки принимаются в рабочие дни
с 10:00 до 18:00 Мск
Оставьте телефон, мы Вам перезвоним







+7 921 305 22 98

звонки принимаются в рабочие дни
с 10:00 до 18:00 Мск
Оставьте телефон, мы Вам перезвоним


наверх

наверх